不動産投資のQ&A/FAQ/よくある質問

2019年5月17日

不動産投資のQ&A/FAQ/よくある質問をまとめました。

随時追加して参りますので、ご質問がある方はこちらよりお寄せくださいませ。

また、不動産投資全般にご興味のある方は、こちらのメイン記事の方をご一読いただけると幸いです。

こちらのQ & Aと重複する部分もございますがご了承くださいませ。

保険代わりになるってどういう仕組み?

不動産投資は、保険の代わりにもなりますよ、というのを聞いたことがありますか。

仕組みを説明しますと、自宅を購入されてる方はわかると思いますが、団体信用生命保険(通称:団信)というのがありまして、住宅ローンを組む人が加入させられる生命保険です。
通常投資用マンションローンを組む場合も加入させられます。

その人が仮に亡くなったり、高度障害になった場合、残債が保険金として出て、銀行が取りっぱぐれない仕組みです。

通常団信の保険料は金利部分に含まれて計算されているので、保険料を別途払う必要はありません

遺族には当然、保険で残債がなくなったマンションが手元に残るので、それを売るなり、家賃を月々受け取るなり、それが保険代わりとなるというわけです。

最近の商品はガン保険も兼ねる

最近は「ガン団信」と呼ばれる、ガン保険を兼ねる商品も出てきておりまして、

ガンと診断されるだけで、ローンの残債の支払いが免除されたり、上乗せして給付金がもらえる商品なんかも出てきています。

仮に2000万円が免除されるとしたら、ガンの診断だけで2000万円も給付されるガン保険なんてまずないし、あったとしてももの凄い高額な保険料になるでしょうから、

かなりメリットのある商品と言えます。

しかも、不動産投資の月々のキャッシュフローをうまいこと黒字化できれば、

保険料を払うどころか、毎月お金をもらいながら、生命保険とガン保険に加入できてしまう、という考え方ができるわけですね。

ちなみに不肖小次郎は、4件の不動産でウン千万の残債がありますが、今死んだらウン千万相当の4室のマンションが自宅とは別に家族に渡るので、掛け捨ての生命保険には加入しておりません

ちなみに4件のうち1件は、ガン特約付きの団信保険に加入しております。これで、もし今がんと診断されたら、2000万円ほど入ってくることになってます。

なって嬉しくはないですが、早期発見できたら治る病気になりつつあるので、こまめにガン検診は受けようというモチベーションにはなっています。

健診でオプションのマーカー検査代くらいは、その物件が稼いでくれていますので。

不動産所得は副業にあたるの?

近年緩和傾向にはあるものの、まだまだ就業規則で「副業禁止」を掲げる企業は多いです。

副業にかまけて本業をおろそかにされては困りますから、人を雇う企業側としては当然の考えでしょう。

副業禁止は、実際裁判になれば従業者側が勝てるという話もありますが、そこまで危険を冒す必要はないでしょう。

結論から言いますと、不動産所得は基本的に、副業ではありません。

何故なら、「何もしていなくても、不動産が勝手に稼いできてしまうんだから、仕方ない」んです(笑)

法律で副業が禁止されている公務員でさえも、一定の規模に満たない不動産での収入を得ることは、認められています。

そうでないと、先祖代々から受け継ぐ土地を相続した場合、運用せず税金だけを払わなければならない、となるとあまりにも酷ですし、

売るにしても、譲渡所得は受けていいのか?という話にもなります。

これは、不動産運営の「事業的規模」というものが定義されておりまして、

「戸建てなら5棟以上、マンションなら10室以上の部屋の賃貸」

これを超えると事業的規模、つまり副業にあたる、と解釈できます。

国が決めた法律に、民間企業の就業規則が勝てるはずがないので、同様の解釈で問題ないはずです。

更に、白色申告とすることで、「事業ではない」という明確な意思表示をするようにしましょう。

結論として、皆さんの会社での副業禁止への抵触は心配ご無用です。