【特集】不動産投資、経費になるもの、ならないもの

本日はサラリーマン不動産投資において、経費になるもの、ならないものについて特集したいと思います。

不動産投資の節税など、全般に関するお話はこちらでまとめております。

サラリーマンができる、唯一にして最強の節税法、副収入を教えます

↑の記事でも経費になるものなどについて触れておりますが、本日はより詳しく書いていきたいと思います。

細かい話の前に、まずは大前提から

細かい話に入っていく前に、まずは大前提となる事実から確認して参りましょう。

確定申告の仕組み

多くのサラリーマン(私もそうでした)が誤解しているポイントとして、

確定申告はその名の通り申告主義であって、承認制ではないのです。

皆さんの会社で経費精算する時は、領収書を添付し、チェックされて会社の承認を受けてはじめて経費として認められますが、確定申告は違うんです。

基本的には、申告の通りに処理されます

何故確定申告は自分でできるのか

何故確定申告は自分でできるのか。

法人化して本格的に事業をしている人はさておき、不動産に限らず、個人事業レベルで確定申告を税理士さんに頼んでる人って、私の知人などのアナログ的な感覚ですが、50%以下ではないかと思います(個人の感想です)。

一方で、マンションを購入された方など、不動産の登記をすると思いますが、この登記というものも、実は素人が自分で行うことは可能です。

ところが、99%以上の人が、司法書士さんに依頼しているかと思います(こちらも個人の感想です)

50%以下と99%。この違いは一体何か。おそらく、

登記というのは、ちょっとの間違いで、取り返しのつかない事態になりかねないから

ではないでしょうか。ということはその逆は差し詰め、

確定申告というのは、ちょっとくらいの間違いなら、取り返しはつくから

といったところでしょうか。

そこにあるのは、国として、無知な素人の申告を容認しているという事実です。

やればわかりますが、結構複雑で難しい書類です。素人では、正しく間違いなく申告できる人の方が、少ないように思います。つまり、多くの人が間違えてるってこと。ということは、

故意による不正は糾弾されても、間違いやミスについては、修正すればそれで終わりです。

あ、言うまでもなく、故意による不正は別ですよ。

すべてのルールにはグレーゾーンが存在する

税についても法律についても、「この場合はどうなんだ?」というグレーゾーンというものは存在します。

それについて、「いい」とも「悪い」とも定義されていない部分が存在するということです。

こういった部分は裁判によって争われて、「判例」として白黒ついていくこともありますが、判例が出てないものはいつまでもグレーゾーンのままです。

税制に関しても同様にグレーゾーンなるものは多数存在します。

条文の解釈などによって、つまり人によって捉え方が異なる部分です。

税理士さんによって、あるいは税務署や税務官によって、申告人によって、解釈、捉え方が異なることは、必然だということ。

つまり、自分が正しい経費と思って計上したのであれば、堂々と主張すればよいのです。

仮にそれが税務署に認められなかったとしても、それは「見解の相違」にすぎず、不正な行為とまでは言えないと思います。

ただし不正な申告はペナルティを受けることになりますので、その点はくれぐれもお気を付けください。

これらの前提を踏まえて、本題の方に入っていきましょう。

不動産投資、経費となるもの、ならないもの

確実に経費となると考えられるもの

賃貸不動産の運営で、以下のものは必ず経費になるであろうと考えられます。

・取得にあたる諸経費とされるもの(火災保険料、印紙税、不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬、etc…)

・減価償却費(設備/躯体) 

・物件の固定資産税 

・金利(建物にかかる分のみ) 

・建物の管理費

・ 建物の修繕費

・所有者が自ら物件に設置する設備、家具、家電製品など、またそれらの廃棄費用 

・賃貸管理にかかる費用(賃貸管理費、宣伝費、仲介手数料など) 

見解の分かれる、グレーゾーンエリア

・確定申告や不動産運営のために必要なパソコン、プリンター、ICカードリーダー、事務用品、インク代、紙代など

・物件の見学や、修繕、保存行為などに必要な交通費、宿泊費、レンタカー代など

・不動産所得に必要な情報収集に関する費用(新聞、雑誌、書籍、大家仲間との交流会、情報交換会の参加費用など) 

・不動産所得に役立つ勉強費や、資格取得費用など 

・交渉を有利にするための交際費、接待費、打ち合わせ費、ケータリング費、贈答品、その他必要経費 

・不動産所得にかかる、電気代、電話代、光熱費、車両関係費、自宅家賃、インターネット通信費など(プライベート利用とは別に、実際に不動産運営にかかった割合に限る)

確実に経費にならないもの

・不動産の取得費用

・土地にかかる金利

・不動産投資、賃貸運営とは無関係な支出

確実に経費にならないものは、たったのこれだけです。

上の2つは覚えておきましょう。

3番目のやつは、やったらアウトですね。不正と言われても仕方ないです。
(ただし、無関係であることを、一体誰がどうやって証明するんだ?という疑問は残る)

それ以外で、不動産投資に少しでも関係のあるものは、グレーゾーンとして経費になる可能性があります。

自宅や車両費などは、プライベート兼用であることが多いと思います。

自分なりに合理的に、プライベート利用と、不動産投資としての利用の割合を算出する必要があります。

グレーゾーンの注意点

上記の「グレーゾーンエリア」の大部分は、白色申告においては、「雑費」という項目に当たりますが、そこに総額の金額を記載するだけでして、

内訳を提出することも、領収書を提出することもありません(ただし領収書は、税務調査に備えて5年間の保管義務がありますのでご注意ください)。

中には、不動産収入の何パーセントくらい、というのを適当に申告している人もいるかも知れませんが、そうだとしても税務署はそんなことはわかりません。

ちゃんと正しく計算している人も、総額を書くだけですから、違いなんてわかるすべもありませんよね。

膨大な申告書類の中から、「こいつはちょっと怪しいな」という人がピックアップされ、税務署の調査が入ったり色々指摘されたりしますが、常識的な範囲で正しく申告している人のところにお鉢が回ってくることはないと思います。

とはいえ、あくまでもグレーゾーンはグレーゾーン

誰かが税務署に個別に確認したものではありません。

税務署と見解の相違はあり得ます。あくまで自己責任でお願いいたします。

ただし、前にも言いましたが、

自分が正しい経費と思って計上したのであれば、堂々と主張すればよいのです。

正当な申告で、きっちりと節税にお役立ていただけたら幸いです。

 

こちらの記事にて、不動産投資情報をまとめておりますので、

ご一読くださいますと幸いです。