【不動産投資ローン】最長45年ローンは本当にお得なのか
どうも小次郎です。
不動産投資ローンですが、どんどん返済期間の長い商品が出てきていますね。
最近ではついに45年ローンが登場したそうで。
金利も変動で、1.7%からあるそうです。
RC造の償却期間が47年ですので、ローンが終わるころには、建物部分の税制上の価値というものはほとんど残っていない、ということになりますね。
（実際には、RC造の耐用年数は117年などと言われています）
不動産投資をやる上で、インカムゲイン狙いにせよ、キャピタルゲイン狙いにせよ、
投資家にとって重要な指標の一つに、「月々のキャッシュフロー」が挙げられます。
実際のところ、45年ローンにすれば、月々のキャッシュフローは大きく改善します。
しかしそれは、10年も長く借金する
ということを意味し、余計な金利がかかるということは明白ですね。
どれくらい違うのでしょうか。
借入金2500万円、金利1.7%がずっと続くと仮定して、
修繕・管理コスト及び固定資産税の月割りを合わせて1.5万円がずっと続くと仮定し、
家賃収入が9万円でずっと続くと仮定した場合、
これだけの差が生まれます。
45年ローンの場合
借入金額：2,500万円
金利：1.700％
借入期間：45年 (540回払)
返済総額：35,786,722円
支払利息総額：10,786,722円
月額返済額：66,271円
月次キャッシュフロー ￥8,729-
35年ローンの場合
借入金額：2,500万円
金利：1.700％
借入期間：35年 (420回払)
返済総額：33,187,764円
支払利息総額：8,187,764円
月額返済額：79,018円
月次キャッシュフロー ￥△4018-
見てわかる通り、月々1.3万円ほどキャッシュフローが改善します。
収支マイナスだった物件が、プラスに化けてしまうマジックが炸裂してますね。
ところが、総支払利息を見ると、45年ローンは200万以上多く金利を払うことになります。
まあ実際のところ、投資物件を45年間持ち続けるのか？ という話もある訳ですが、
途中で売却するにせよ、残債の残り方（減り方）もまったく違う訳ですね。
35年ローン 10年後残債
￥19,301,117
45年ローン 10年後残債
￥20,930,626
10年で既に、100万円以上の差が出ています。
元利均等型は、返済期間を長くすればするほど、特に最初のうちの元金の減りが少ないのです。
ちなみにこれ、35年と25年でも同じような話なんですよ。
マンションの場合、35年以下を選択する人は少ないようなのですが、
月々のフローが多少マイナスになったとしても、30年、25年を選択する方が、
最終的な支払い総額は必ず少なくなり、増えることはありません。
繰り上げ返済も同じで、繰り上げ返済不要論、返済額軽減型推奨論などがありますが、
その論理の根拠は「手元のキャッシュは多い方がいい」「次の投資に回した方がいい」といったものであり、最終的にセミリタイアを狙うようなスタイルの方はそうなのでしょうが、
確実にトータルの支払いを減らすのは、「期間短縮型」であることは揺らぎません。
まあこの辺は考え方なので、キャッシュフローに余裕がある方を選ぶ人もいるでしょうし、
金利を1円でも減らしたい考えもあるでしょう。
いずれにしても小次郎の結論としては、
45年ローンなんてまったくおススメしません。
仮に45年を選ぶにしても、月々のキャッシュフローは35年をベースに、
固定資産税も含めてプラスで回る物件かどうか、目安にはしてください。
こちらのメイン記事の方で、不動産投資の最強節税についてまとめております。ご一読いただけますと幸いです。
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