不動産投資の繰り上げ返済について
どうも小次郎です。
不動産投資、中には現金一括という方もいらっしゃると思いますが、
多くの人がローンを抱えながらやっていることと思います。
小次郎も多額の借金を背負っております。
今日はその繰り上げ返済についてのテーマです。
不動産投資ローン
不動産投資ローンは、一般の住宅ローンと良く似ています（ほとんど一緒です）が、
少しだけ違うところがありまして、例えば以下のような感じです。
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・住宅ローンと比べて、金利がやや高い ・変動金利がほとんどである ・繰り上げ返済手数料を取られるケースが多い |
金利については、住宅ローンは変動は現在0パーセント台が中心ですが、投資用ローンは金利の低いもので1～2%代が中心で、一棟ものになるとそれ以上必要になるケースもあるようです。
また、ほとんどが変動金利でして、固定金利はあまり例がなく、あるとしても金利は非常に不利なものです。
事業用資金ということで、安定を求める商品が少ないのでしょうか。
そして3つめの、繰り上げ返済手数料ですね。
繰り上げ返済されてしまうと、金融機関が当てにしていた金利が取れなくなる、ということで、「違約金」という名目のところもあるようです。担保も物上代位もしっかり押さえた優良な太客には、「借りた以上は、約束通り借りてください」ということでして、
本質的には金貸し、ウシジマくんとさほど変わらないわけなのですね。
繰り上げ返済の手数料がどんな感じかは、東京1Rさんがまとめられたものがわかりやすいのでご紹介しておきますが、一般に、万単位の手数料が取られてしまいます。
住宅ローンのように、毎月毎月ちまちまと返済するような形は非効率となりますね。そもそも100万以上などのしきい値を設定しているところも多いです。
仮に100万円を返済すると、キャッシュフローはどうなるか
モデルケースとして、
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・金利2.4% ・残債2,000万円 |
というケースを見てみましょう。
2.4%という数値は、平均的な金利という意味ではなく、単に12で割り切れるというだけの理由です。
一般に金利というと年利を指しますが、金利計算では住宅ローンも投資ローンも、月利が用いられます。
年利2.4%は、月利0.2%ですね。
つまり残債がちょうど2,000万円の月は、
| 2000万 × 月利0.002 =4万円 |
が金利になります。
元利均等の場合は、返済額から4万円を引いた残りが元本返済分となり、翌月の残債から減る仕組みです。
100万円を返済する、ということは、
| 100万 × 月利0.002 =2,000円 |
2,000円が、毎月の金利から差し引かれる、ということになります。
返済期間据え置きにすれば、毎月の返済額が2,000円減るということです。
返済額据え置きにすれば、完済日を短縮することができますね。
毎月毎月ですから、年間で2万4000円。これが返済完了まで続く計算になります。
言い換えると、CF的には下記の金融商品に投資をしたのと同じ効果です。
（税金や手数料などの細かい話はシカトで）
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・100万円の元本保証（元々払うはずの100万円なので） ・年利2.4% ・期間は返済完了まで |
金融商品で似たような商品というと、社債や国債の類でしょうかね。
ただし、社債や国債も、元本保証なんてありませんね。
（信頼性の高い企業や国でしたら、デフォルトなんてまず大丈夫ですが、保証されているわけではありません）
元本保証の部分、手元に残らないじゃないか！と、ちょっと頭がこんがりそうになりますが、元々払うはずの100万円なので、手元からなくなるのが当たり前、ということになります。先払いをしていて、返済終了まで恩恵が受けられる、ということですね。
ただし、返済手数料が1万円だとすると、最初の5か月分は手数料に相殺されて、
恩恵を受けられるのは6か月目から、という点に注意が必要です。
手数料を高いと考えるか、5か月で回収できてその後は返済まで恩恵が受けられると考えるかは、考え方の違いです。
そもそも不動産投資に、繰り上げ返済など必要なし！という論者さんもいます。
このあたりは、どういうスタンスで不動産投資に臨んでいるかによって異なりますので、
ネットの一意見に妄信するのは非常に危険かと思います。
ご自身のスタンスに合った意見を採用してくださいませ。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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