元々の仕事仲間と忘年会をした際に、運よく不動産屋に知り合いがいるということで紹介していただけることになりました。

最近の物件探しの状況

最近入会した大家の会で初心者なら次のような物件を探していったらどうだい、とアドバイスをもらいました。

・築古戸建て
・50万～200万円
・リフォームして500万円以内におさえて、賃貸に出す

首都圏でもこのような築古の戸建物件と出会えることがあるので探してみてはと言われました。

あれからsuumo, athome, homes, google検索、地場不動産屋サイトなどで物件を探していますがなかなか巡り合いません。

ポータルサイトに新着メールを登録しているのでよく新しく登録された物件情報が来るのですが、いずれも450万円以上の価格で出ています。これだと値引きしてもらっても400万円ぐらいは最低でもかかりますよね。

また次のアドバイスもありました。

・土地で探す
・古家あり

戸建で探すのではなくて土地で売りに出ている物件を探すと、たまに上物（古家）がついてることがあります。

これは建物としての価値が無い状態なので土地だけで販売しているものです。こういった物件も値段が安いので探しています。

とはいったもののやはり400万円以上です。

一瞬280万円で200㎡の土地＋古家が出てるのを見つけたのですが、翌日には消えてました。（涙）すぐ買われちゃったのだろうと思います。

さらにリサーチを重ねていると、イイ物件というのはサイトに掲載される前に売れてしまうんだそうです。

売りたい人が不動産屋に来る
↓
不動産屋がなじみの買い手に話を持っていく→売れる
↓
売れ残った物件をsuumoやathome等で掲載する

このような流れなので、イイ物件は私のような素人のところには来ないのです。

この業界かなりアナログですね。たしかに物件を掲載すると広告費がかかりますので、知り合いの買い手に売った方が不動産屋としても儲かります。

次に考えたのが地場の不動産屋に顔を出して、アピールすることです。「私はこれこれこういった物件を探していますので、入荷したらお知らせください」と。

しかし当然ながら顔なじみの不動産屋はありませんし、私よりもっと熟練の買い手がいることでしょうから地道な人脈形成が必要になってくるでしょう。

これは時間がかかるので優先度を低く取り組もうと思いました。

不動産屋紹介の経緯

もともとやってるWEBの仕事で忘年会がありました。

そこでAさんが以前住んでた戸建を賃貸に出して別のところに住んでるという話を聞いたことがあったので、この件について聞いてみました。そしたらもう戸建は売却して無いという話だったのです。

ところが話は急展開。その時お世話になった不動産屋を紹介してあげるということになりました。

家は私の自宅からそう遠くは離れていないですし、これは絶好の機会だと思って是非にとお願いしました。

その不動産屋さんは地元で30年以上も続く不動産屋さんです。賃貸仲介をメインにしている業者だったので、売買のほうはあまりやられていないそう。

業務が違いので自分が話を聞きに行っていいものか迷いましたが。Aさんも久々に顔を出してみるということだったので、同行させてもらいました。感謝。

お邪魔した不動産屋にて

私は物件を探していて、でもあちらは売買はやってないから、話がかみ合うのか不安を感じながら。

女性の社長。女性の不動産屋の社長ってやり手が多い気がします。過去に賃貸で入った時にお世話になった不動産屋も女性社長でしたし。モノ言いもズバっとはっきりしていました。

今回紹介いただいた方もハキハキしてて気持ちのよいかたです。

Aさんの紹介でということで「この人が大家業やりたいと言ってるから話してみる？っていって連れてきた」みたいな感じ。

自己紹介と「築古戸建てを買ってリフォームして賃貸に出すやり方を考えている」と言ってはじまったミニレクチャーのような。

まず大家業の目的はなにか

・利回りを重視するのか
・今の商売の節税を目的とするのか

利回りを重視するのなら新築でアパートを建てた方がよいとのこと。

節税目的なら築古戸建ての他に、中古区分マンションを買ってリフォームするのがよいだろう。建物は減価償却で毎年経費扱いにできるし、リフォーム部分は資産価値がなければ一括損金にまわせるから。

あと自分みたいな低属性自営業でも事業計画をちゃんと作れば1億ぐらいの新築アパートを建てられるとの言。自分はいままで融資はもらえない属性だと思ってたので、それは考えたこともありませんでした。

中央住宅とかセキスイとかダイワとかで新築アパートが建てられるし、業者さんが融資が出やすいように事業計画書まで作ってくれるとか。マジか。まぁたしかに融資が出なければ建てられないし。

それで5年とか10年経って売却に出して利益を確定させるのが利回りを重視するのに最適と言われました。

さすがに1億のローンは自分のストレスになるので難しいかなと思いました。

リフォームは得意の様子で、お付き合いのある安いリフォーム会社を紹介してくれる、とも。Aさんの戸建は売却前にリフォームしてピッカピカにしてもらって売ったそうで。リフォーム会社もかなり安く、融通利かせてくれたそうで大変お気に入りのようで。

そのリフォーム会社さんを紹介してもらえたら嬉しいですね。これはありがたい。

こちらから聞いたことは次の点

・御社は賃貸管理、仲介がメインなのか
・御社では売買物件の扱いはあるか

もし売買物件の扱いがあるなら、築古戸建てが入荷したら連絡をいただきたい旨を伝えようと思ったのですが。もともとの大家との付き合いから売りたいという話もたまにある程度で、この業務をメインではやっていないことがわかりました。

それよりもむしろ自社物件の賃貸もやってるらしく。しかもリフォーム技術とターゲティングに長けていることが判明。

と、このあたりでお時間となりました。Aさんにお礼をいってお別れ。

実は今月は法人の今期の決算月です。利益が出てるので節税目的を考えていましたが、さすがに今からでは間に合わない（苦笑）

来期に利益がでたらその分を投資にまわそうと考えました。

まだまだ勉強不足を痛感。また物件をもっと見てイイ物件の判断とすぐ買う決断のタイミングを待つ機会にしたいと思いました。