さて前回は柏駅付近の不動産屋さんに飛び込みで入って物件のことをお伺いしたところです。残念ながら前回の物件は中が見れる状況ではなく利回りが満足いかなさそうだったので次の物件を探していました。
今回は数駅離れた松戸市の駅チカ物件を見つけたので不動産屋さんを訪問することにしました。
北松戸駅徒歩5分の400万円の2LDKマンション
この物件はつい昨日ぐらいに楽待に掲載された物件です。
1981年4月に建てられたギリギリ新耐震基準マンションではない、2LDKの間取りで面積は51㎡。3階建てRCマンションの1回部分です。
写真を見る限りはなかなか使用感はありますがクロス張り替えぐらいで貸し出せる気がします。
オーナーチェンジ物件ではありません。管理費1万円、修繕積立金0円とのこと。
ここで注目したのは修繕積立金がゼロ円という部分。
本で読んで修繕積立金が無い物件は修繕を行えない可能性が高いのでやめた方がいいと書かれていたと思います。この物件は修繕積立金が貯まっていないから、駅チカなのにこの安い価格で売られているのかもしれないと思いました。
Googleマップを見て物件の場所を確認。確かに駅チカで線路沿いです。電車が通ったらうるさそう。
駅から物件までの間にコンビニやスーパーはありません。しかし駅のロータリー正面にコンビニがあるので多少寄り道すればコンビニには寄れると思いました。
Googleストリートビューで駅からの道を歩いてみました。また建物の外観をチェック。申し分なし。
気になるのはこの周辺にスーパーが無いことです。2LDKなので夫婦の2人住み、小さなお子さんがいる3人家族ぐらいを想定しますとスーパーが無いのはちょっとマイナスポイントでした。
松戸市のマンション需要や相場を調べた
事前に町について調べました。というのも松戸には「工業団地がある」ということを知り合いが言っていたからです。
物件探しの目安として駅チカ、企業が集中するエリア、大学の近くというのは好立地だと学んだからです。
北松戸駅の西側には非常におおきな北松戸工業団地と呼ばれるエリアがあり、これが馬橋駅まで続いているのです。物件は駅の東側ですが徒歩圏内であることは言うまでもありません。
将来的にもこの物件の需要は高いだろうと想像しました。
松戸市の賃貸需要が高い間取りを調べたところ、1R,1K,1DKは39.5%と低め。1LDK, 2K, 2DKが28.6%で、2LDK, 3K, 3DKが22%です。
1R, 1K, 1DKの需要が低いこのエリアでは該当のファミリータイプ物件は需要が高いと思います。
そして相場を調べたところ北松戸駅チカで2LDKの間取りなら6万円前後で貸せることが判明。利回りを計算してみると18%も出ます。これはオイシイ物件だと思ってぜひお部屋の中を見たいと思いました。
それに経験を積むには物件を見るしかない、5件以上みてようやく1件決めるぐらいが平均だと言われていますので、私もお部屋の中を見る経験を積まなくてはと思っていたのです。
次に「北松戸」のクチコミを調べた見たところ次のようなことが書かれています。
- 駅周辺は治安がよくない、工業団地の日雇い労働者や競輪場の客が多い。自転車の盗難、ひったくりもある。ガラが悪いおじさんが多いので、女性の一人歩きはお勧めしない
このようなネガティブな情報を見てしまうと躊躇してしまいますね（汗）これをどう解釈してよいか自分の中で基準がありません。
やっぱり辞めようかなと思う気持ちもありながら、取り合えず駅を歩いてみたり、不動産屋さんに行ってみようと思いました。
POLUS北松戸を訪問
常磐線の各駅停車で北松戸を目指しました。
駅改札は1つしかないように思います。改札出てすぐにプラカードを持ったおじさんたちがいます。プラカードには「競輪本日中止」と書かれていました。う～んほんとに競輪あるし。さっきから年配のオッサンが多いのはそういう理由かと思いました。
駅西側を歩いてみるとコンビニがあります。物件と不動産屋は駅東側なので早速降りてみました。おりたところに不二家とマクドナルドがあってマツキヨもあります。駅を振り返ってみると昭和を思い起こさせる外観の駅です。近代的な感じはないし区画整理も行われていなさそうです。
不動産屋を訪問するのは2回目。こういうのは勇気がいります。お店の前をすこしウロウロしてから入ってみました。
受付の女性が対応いただいたので、楽待で見たこちらの物件について相談させていただけますか。といって印刷した紙をお見せしたところ、待合の席で待たせてもらいました。
しばらくすると営業の男性に来ていただいたので早速物件についてお伺いしました。すると・・・
「この物件は残念ながら既に買付が2件入っていまして、それ以外にも10件も問い合わせが来てるので、もう難しいですね」
とのこと。ガビーン。つい先日掲載されたばかりなのに‥( ；∀；)
大家は決断が大事と本に書いてあったけど、ほんとその通りですね。とは言え自分もかなり早めにアクセスしたんだけどなぁ。
今までの経験で不動産屋に問い合わせをしても全く相手にされてないので聞いてみました。
「みなさんどうやって問い合わせしてるんですか？」
「WEBの資料請求とか、直接電話してくる方もいらっしゃいますよ。」
とのこと。WEBの資料請求なんてもう1週間以上経つのに1社からも連絡来ないんだけど‥そうすると電話が一番早いのか（？）
次回いい物件があったらまず電話をしてすぐに見学を取り付けてみようと思いました。
10人も問い合わせがあるぐらいですから、この物件がいかにお買い得物件かがわかります。北松戸の駅の評判の悪さもあるものの他の大家は「買い」だと思ったという事ですからね。自分の選球眼のピントも合ってきたということでしょう。
営業マンによるとこの物件は6万～6.5万円で賃貸に出せるし、加えて共益費ももらえばもっと貰えるということでした。チクショー！
ちなみにマイソクに書かれてある管理費1万円、修繕積立金0円についても確認したところ、この物件は合わせて1万円ということになっているらしく。修繕積立金が0円な訳ではないことが判明。なんじゃそら。そういう表記をしてることもあるんだなと学びました。
修繕積立金が0円と書かれてる物件は問い合わせて確認すればいいですね。
それから管理費は管理組合に支払うものであって、家賃の回収などの業務を行う不動産賃貸管理会社に払うのはまた別モノということもここでようやく理解しました。
マンションの管理費・修繕積立金とはなにか整理
売買のマイソクに書かれている「管理費・修繕積立金」は管理組合に支払うモノ。管理組合が外部に委託してる場合もある。
賃貸のマイソクにも「管理費」「共益費」といった表示があるが、それとは別モノ。管理費・共益費は借主向けの情報であり、大家の立場で言いかえれば入居者から任意で設定して取るもの。主に共用部の照明取り換えとか、掃除とかそういうことに使われると説明すれば入居者に理解してもらえる。
- 家賃＋共益費が収入
- 管理組合に支払う管理費・修繕積立金と、不動産屋に支払う賃貸管理費（家賃の5%相場）が支出
になる。
さて、残念ながら物件が無いので他に気になる点を質問。北松戸の需要は2LDKは1～3人（夫婦と子供小さい）が住む可能性ある。工業地帯もあるのでこのへんはそういうひとが住んでるひともおおいとのこと。
私はまだ1件も物件を見たことが無い初心者である旨をお伝えしたところ
せっかくなので何か見てみますか、ということに。
まぁ買う気は無いんですけどね。。
馬橋にほど近い別のマンションを初見学
- 自分にとっての初見学です。店舗外で待っていて営業車に載せてもらい移動しました。馬橋駅から徒歩10～15分圏内。
- この物件は現在居住中（現オーナー）だけど、すでにオーナーは別の家に住んでいて荷物があるだけの状態です。
- 1974年に建てられた45年もののマンションなので、新耐震基準マンションではありません。
- マンションの1階で2Kの36㎡、15㎡の庭がついています。価格は490万円、管理費1万円、修繕積立金13500円。
- 家賃6万円を想定すると利回り14.69%、管理費・修繕積立金が高いですね。しかも近い将来値上げを予定してるとのこと。
- 瑕疵担保免責で、既存不適格との表示あり。
本で読んで初心者は瑕疵担保免責物件には手を出さない方が良いと書かれていたので、この物件は無いなと思いました。不動産屋さんの営業マンは築40年だと大抵が瑕疵担保免責物件ですよ、とのこと。なるほど。
それから既存不適格については不勉強だったので聞いてみたところ。過去の法律でOKだったけど、現行法律ではNGの物件。→ローン借りれないことがほとんど。とのこと。あまり手を出したいとは思いませんが。
外観は築45年とは思えないほど手入れが行き届いています。外壁や基礎部分のヒビもなく、管理人が部屋にいるので管理会社がしっかりしてるみたいです。オートロックを超えて入ってみました。
さて部屋の中を見せてもらったところ、天井が低いです。古いマンションは天井が低いのが多いんだそう。キッチンは一切使われていない様子で、男性の一人暮らしだったのだろうと思います。
風呂トイレ別ですが湯沸かし器っていうのかな、ボタンでお湯を張る機能はなさそうでした。
部屋の壁には厚みのあるクッションが張られていました。オーナーが自分でDIYで貼り付けたものと思います。結構隙間がある。
シャンデリア、ベッド、テレビ、ソファーなど一通り荷物があるのとオーナーがDIYして壁が真っ赤になってたりペンキが床に落ちて色がついてたりするので、この辺のリフォームは必要だろうと思います。デザイナーかもしれない。かなり趣味の部屋に偏っていてどのようにリフォームしたらよいか自分には皆目見当もつきませんでした。
取り合えず初見学を終えて色々と勉強になることがありましたね。
他の不動産屋の物件でもOK！とは？
物件を見てお店に戻ってきました。どうでしたかと言われたので僕は買おうと思わない旨お伝えしました。という過去の物件あきらかに売れ残りでしょ。。
「もし他に見たい物件があればお知らせいただければ見学とかもできますよ。他社で表示してる物件でも大丈夫です」
この辺の仕組みはよくわかっていないのですが、いろんな不動産屋さんが鍵を預かってるってことなのでしょうか？？疑問。
両手と片手について整理
- 両手：不動産屋が売主と買主と両方から仲介手数料をとること。買主を自分で探すとこうなる。
- 片手：他の不動産屋が買主をみつけて、買主ー不動産屋Aー不動産屋Bー売主 となるケースもOK。
仲介手数料は自分の客からとるので片手という。
扱っている不動産屋にいかなくても、最寄りのよく知ってる不動産屋にいって物件を紹介してもらえるのはこういう理由。
物件の見学もできる。
ということで以上です。
