再建築不可の理由とは？可能にする方法や使い道、売却・買取に朗報

再建築不可の理由や事例とは？土地のココをチェック

再建築不可の理由は様々ですが、法律で規制されている何かに引っかかっている等の理由で再建築できない場合がほとんどです。

以下に再建築不可になる主な理由を挙げていきます。

接道なし、未接道の為、再建築不可

これから紹介するのは最も一般的な接道条件と呼ばれるものですが、建築基準法第42条に基づき、建物を建築するためには、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接して」いる必要があります。

再建築不可の場合、敷地が4m幅の道路に接していない、または接してても接道幅が2m未満であるケースが該当します。

法定外道路のため再建築不可

接道してる道が、見た目は道路のようでも、建築基準法第42条に該当しない道では建物を建てられない場合があります。建築基準法では、以下の条件を満たす道路のみが「道路」として認められます。

これらに該当しない道路（法定外道路）に接している土地は、再建築ができません。例として以下のような道が該当します。

自治体が道路として認めていない私道
見た目は道路でも、単なる通路
道路のように見える敷地（登記上は道路ではない）

旗竿地の条件のせいで再建築不可

4m幅の公道に2m以上接道していても、下図のようないわゆる旗竿地のときはさらに制限があります。

自治体によって異なりますが、

・間口だけでなく路地状部分も幅員2m以上必要
・路地状部分の長さが20m超になると、接道幅員が3m以上必要

と言った制限があります。旗竿地をお持ちの方は接道幅、路地の長さを測って不動産屋に相談してみると良いと思います。

市街化調整区域にある物件の場合

市街化調整区域では、原則として新たな建物の建築が認められないため、再建築も制限される場合があります。

ただし一定の条件をクリアすれば再建築可能なケースもあるため自治体に確認することをおすすめします。あるいは不動産屋に相談すれば調査してくれるはずです。

土地利用制限が課されている場合

現在建っている家が特定の事業や属人性に対して許可されている場合は再建築不可になることがあります。

たとえば農業従事者に対して建築を許可された家など、農業従事者じゃない人がその土地を買って家を建て替えるようなことは不可能になります。

建築基準法違反の既存不適格建物

建築時点では合法だったが、その後の法改正や規制変更により不適格となった建物。

または勝手に増築などをして建ぺい率・容積率を超過している建物が建っている場合、再建築が認められないことがあります。

そのいま建っているモノと同程度の建物を再建築するのは認められませんが、現在の規制にあわせた用途・サイズでの建築は認められます。

道路拡幅予定地、再開発計画の土地

計画道路の計画決定や事業決定があった場合、その土地への建築が制限されます。

自治体の都市計画図を見せてもらえば道路の幅がどれぐらい土地をかすめるのかが判明します。

計画のフェーズによって建築不可だったり、届出が必要だったりします。また事業決定になるとその土地が買収されますので建築を予定する場合は慎重に判断する必要があるでしょう。

契約や権利関係に基づく理由で再建築不可

①借地権や地上権の問題で再建築不可

土地の所有者から土地を借りて建築する場合、建築を許可しない場合や、契約上建築が制限されている場合が該当します。

例えば親の代から土地を借りて家を建てて住んでるケース等、親と地主の契約が切れたときや、親が亡くなったとき、その土地上に自分たちが住む新しい家を建てようと思っても制限される場合がある、ということです。

②共有地における合意の不一致

これは共有地の場合で共有者全員の同意が得られない時などが該当します。

親から複数人の兄弟で土地を相続して、共有地になった場合ですね。簡単には再建築できないため処分するのも難しいことになるでしょう。

再建築不可物件はなぜ存在するのか？

建築基準法が1950年に施行される前に建てられた建物の場合、現在の法律が想定する「道路」の基準を満たしていない場合がありました。

例えば4m幅の道路じゃなかったり、接道幅が1mしかなかったり。そのような昔建てられた物件が現代にまで残っている状況がありえます。

これらの建物や土地は当時の基準では合法でしたが、法改正により現在は再建築が認められない状態になっています。

もし当時から建っている築古の家を解体してしまえば、その土地には建物が建てられないためただの空き地になってしまいます。

再建築不可物件を再建築可能にする方法はあるか？

つまるところ、再建築可能な条件を整えればOKになりますので、その手段を紹介します。

(1) セットバックを行う

接している道路が4mの幅が無い場合、自分の敷地の一部を道路として提供し（セットバックと呼ぶ）を行うことで、道路幅4m確保でき再建築可能になる場合があります。

セットバックした面積部分は建築には使えませんが、これで接道義務を満たせます。

(2) 隣地を一部購入または借用

隣接する土地を一部購入したり、借用契約を結んだりして、建築基準法上の道路に接道させる方法があります。
ただし、隣地所有者との交渉が必要です。

例えば下図のような形です。

①BさんがAさんの敷地の一部を買った事例
もともと2m接道していない路地状部分の、隣地を購入して、幅員2mを確保すれば、接道幅が2mになるため再建築可能になります。

②BさんがAさんの敷地の一部を借りた事例
自分の土地が他人の土地に囲まれていて公道に出られない場合、その土地の一部を購入したり借りることで道路に接道させることができます。借りるのは建築する時のみでOKなのでお隣の人との仲が悪くなければ実現は早いかもしれません。ただし通行権が無いままでは道路まで歩いていけませんけどね。

(3) 私道の位置指定道路の指定を受ける

土地所有者からの申請に基づき特定行政庁により「位置指定道路」の指定がされると建築基準法上の道路として認められることができます。ハウスメーカーや建築士に相談しましょう。

(4) 建築基準法43条2項2号（通称但し書き）の申請をする

43条では接道義務を定めていますが、接道要件を満たさない土地について特例を定めて建築できる場合があります。以下の2つ要件を満たす場合です。

・幅員4ｍ以上のただの通路に2m以上接道し、特定行政庁が認めたもの

・敷地の周囲に広い空地がある通路で特定行政庁が認め建築審査会の許可したもの

これらは建築の都度許可を得なければなりません。すでに但し書きで建物が建っている場合で、再建築しようとすればまた申請する必要があります。私自身はやったことがありません。ハウスメーカーと申請方法を調べて申請するのが良いと思います。

再建築不可物件を再建築する抜け道はあるか？

「抜け道」といえば非合法な裏技を思い浮かべますが、基本的には法に則ったやり方でなければいけません。

もしそのようなトークを使う不動産屋やハウスメーカーがいれば気をつけてください。合法的な対処法をあたかも抜け道のように表現しているだけかもしれません。

再建築不可って売れるの？

もし再建築不可の物件を持っていて売れるか心配されてるなら、まずは安心してほしいと思います。

再建築不可の物件は売るのが難しいと言われますが、一定の需要があるため、条件次第では売却可能です。ただし、通常の物件よりも価格が安くなる傾向があり、買主の層も限られます。

接道義務のせいで再建築不可になっているケースでは、市場での売買が制限されているわけではありません

市街化調整区域のために再建築不可になっているケースでも、買主に属人性が求められない場合は売却しやすいでしょう。

再建築不可物件のメリット・デメリット

再建築不可物件のメリットとデメリットを把握して、今後の対処法を検討するとよいです。

特定の需要があるメリット

• 安い価格で魅力がある
  再建築不可の物件は、建築可能な物件よりも価格が安い傾向にあります。手頃な価格を求める買主にとって魅力的になることがあります。
• 接道義務を解決できる可能性がある
  再建築不可の状態でも、隣地を一部購入したりセットバックを行ったりして条件をクリアできる場合があります。このような可能性を見越して購入する買主もいます。
• 倉庫や駐車場や家庭菜園として利用したい
  再建築できなくても、現状の建物を活用したい人や、土地を駐車場や資材置き場、家庭菜園として使いたい人がいる。
• 投資家や転売目的
  投資家が再建築不可の条件を改善（例: 接道問題の解消）したり、賃貸・転売する目的で購入することがあります。
• 現状の建物をリノベーションしたい
  新築ができなくても、安く買って現存の建物をリフォーム・リノベーションして使用するケースもあります。

債権知育不可物件のデメリットはリスクと価格

デメリットも見ていきましょう。

• 建物をボロボロになるまで使うか
  再建築できないため朽ちるまで修繕しながら建物を使うことになります。最後に売却するのが難しいです。
• 一般の住宅購入者にとってリスクが高い
  再建築ができないため、資産価値が低いと判断されますし、住宅ローンを組みにくいです。
• 用途が制限される
  駐車場や倉庫や家庭菜園以外に使い道がない場合、需要が限られる。
• 隣地との交渉が必要な場合が多い
  再建築可能にするためには隣地所有者との交渉や追加費用が必要であり、買主がこれを敬遠することがあります。

再建不可物件のリフォームの利点

再建築不可物件のリフォームの要望は結構ありますが、将来のことを考えて検討することをおすすめします。

そもそもリフォームできるのか

再建築不可物件のリフォーム自体は概ね可能です。

ただし2025年4月1日施行の建築基準法の改正により、一定の住宅リフォームやリノベーションを行う際に、確認申請が必要となるケースが増えますので内容に気をつけてください。

リフォームをする利点があるか

再建築不可の物件は家を1度壊して更地にしてしまえば用途は限られてしまいますので、リフォームをして長く使っていくことは利点があります。

リフォームすれば賃貸に出して収益を得ることも可能となるでしょう。

リフォームしたほうが売れるのか

リフォームをすることで家としての価値が上昇し、買い手がつきやすくなることは間違いないと思います。

しかし買主も自分好みにリフォームしたいでしょうし、投資家は自分で費用を安く抑えてリフォームする人が多いので、リフォームして付加価値をつけて高く売ろうとはせず、周辺の物件需要を不動産屋にヒアリングしてリフォーム要否を相談されるとよいでしょう。

再建築不可物件の相談先

もし売却や処分を検討中でしたら次の2つを視野に相談してみると良いと思います。

①地場の不動産屋

もっとも身近な不動産屋に売却相談してみると周辺の購入市場について教えてくれるはずです。広告を出してみないと実際の反響がどれぐらい入るかわかりませんので、相場並の価格から掲載する流れです。

電話相談や来店にて対応してくれます。

②訳あり物件買取専門業者

訳あり物件の対処や再建築可能にする方法に慣れている業者なら短時間で買取してくれる場合があります。そういった業者に相談してみると今後の進め方が明確になるでしょう。

放っておいても何も進展はありませんので、WEBから気軽に申し込みしてみてください。