再建築不可はなぜ？接道2m・4m道路不足と言われたときの確認ポイント

ども、宅建士けんまるです。

「再建築不可です」と言われたとき、いくつかの原因がありますが、その1つに“接道”があります。

土地と道路との関係が、建築の基準を満たしていないことが理由になっているケースということです。

今日は、田舎だから再建築不可・・・という話ではなく、市街化区域でも再建築不可の要因になる「道路」についての話です。

この記事では、

✅なぜ接道が再建築不可の原因になるのか
✅2m・4mルールの本当の意味
✅42条道路や私道が絡むときの判断基準

を、できるだけ分かりやすく整理します。

もしあなたの不動産が「再建築不可です」と言われたとき、どれに該当するかチェックしてみて、その対策があるか探ってみてください。

「再建築不可」だとどうなるか？ナゼ再建築不可と言われるのか

そして、再建築不可の理由の1つになるのが今日のテーマのメインとなる「接道義務」です。

不動産屋に「2m接道していない」と言われたら

売却の相談をした際に、不動産屋からこう言われることがあります。

「前面道路に2m以上接していませんね」
「前面道路幅が4mありません」

専門用語のようで、正直よく分からない説明ですよね。

ですが、この“2m”と“4m”は、建築基準法の中で非常に重要な数字です。

原則として、敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てることができません。

つまり、道路に十分な幅で接していない土地は、新築できない可能性があるということです。

ただし、「2mに足りない＝絶対に不可能」という単純な話でもないので、次から、接道義務の仕組みをもう少し具体的に見ていきましょう。

再建築不可の多くは「接道」が原因

再建築不可になる代表的な原因は、「建築基準法上の道路に、適切に接していないこと」です。

建築基準法では、原則として建物を建てる敷地は、一定の幅を持つ道路に一定以上接していなければならないと定められています。これがいわゆる「接道義務」です。

建築基準法の「接道義務」とは何か

建築基準法第43条では、建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。

これがいわゆる「幅4m道路」「2m接道」の根拠です。

つまり、

この2つがそろってはじめて、原則として建築が可能になります。

ここで重要なのは、「道路のように見える」ことと、「建築基準法上の道路である」ことは別だという点です。

現地を見るとアスファルト舗装されていて車も通れる。しかし法的には道路として認められていない‥こうしたケースもあります。

見た目では判断できないのが、再建築不可の難しさです。

なぜ2m必要なのか？立法趣旨を理解する

なぜ2mなのか、と疑問に思う方も多いでしょう。

極端に間口が狭い敷地では、火災時に消火活動が困難になったり、倒壊時に避難路が確保できなかったりするリスクがあります。そのため、敷地が道路に2m以上接していることが求められています。

前面道路が4m未満だと何が起きるのか

再建築の可否を左右する、もう一つの重要なポイントが「前面道路の幅員4m」です。

建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に接していなければ建築できないとされています。なので前面道路が4m未満だと、それだけで「再建築不可なのでは？」と思ってしまう場合もあります。

しかし問題は、その道路が本当に42条2項道路に該当しているかどうかです。見た目は道路でも、法的には建築基準法上の道路ではないというケースもあるので、結局のところ法的な確認が必要です。これは現地を見ただけでは判断できないので、市役所の建築指導課で道路種別を確認すれば、はっきりします。

「4mないからダメ」「昔からある道だから大丈夫」といった思い込みは危険です。再建築の可否は、必ず法的根拠をもとに判断することが求められます。

2mルールの落とし穴｜狭小間口・旗竿地

「2m接していればOK」

この言葉だけを聞くと、条件は単純に見えます。しかし実務では、この“2m”の扱いが非常に繊細で、再建築不可になってしまう物件の多くは、「一見2mありそう」に見えるにもかかわらず、法的には満たしていない、あるいは判断が微妙なケースです。

旗竿地にご注意！再建築不可になりやすい事例

旗竿地とは、道路に面した部分が細く、奥に敷地が広がる形状の土地のことです。

このような旗竿地（敷地延長型）は、接道トラブルの代表例かなと思います。

旗竿地の接道要件は自治体の条例で基準を設けていることがほとんどですので、確認するとよいです。単純に「2mあるから大丈夫」と言い切れないのが、旗竿地の難しさだと思います。

本当に再建築不可なの？確認すべきポイント

不動産屋から「再建築不可ですね」と言われると、多くの方はそのまま受け入れてしまいますが、ここで一度立ち止まることが大切かなと思います。

再建築不可かどうかは、感覚や経験則で決まるものではなく、法的な確認事項です。調べ方や前提条件が少し違うだけで、結論が変わることもあります。

本当に再建築不可なのか。
それとも、条件付きで可能なのか。

この違いは、売却価格にも大きく影響しますので、最低限確認しておきたいポイントを整理します。

昔は建てられたのに今はダメと言われる理由

「この家はちゃんと建築確認を取って建てられているのに、なぜ今は建て替えできないのか？」

これは非常によくある疑問で、理由はいくつかあります。

「一度建てられた＝将来も必ず建て替えできる」という保証はないのです。

私道だから再建築不可という訳ではない

前面道路が私道だと聞いただけで、「私道だとダメなの」と思ってしまう方もいますが、私道だから即再建築不可というわけではありません。

重要なのは、その私道が建築基準法上の道路として扱われているかどうかです。

・42条1項5号道路（位置指定道路）
・42条2項道路

に該当するケースは大丈夫なので、安心してほしいと思います。（道路種別は役所で確認できます）

一方で、単なる通路や未認定の私有地であれば、接道義務を満たさない可能性があります。つまり、「公道か私道か」よりも、「法的に道路と認められているかどうか」がポイントになります。

役所で確認すべきこと

最終的な判断は、市役所の建築指導課（や、それに類するところ）で確認するのが確実です。

確認すべき内容はシンプルです。

前面道路が公道か私道か	道路課とか管理課とかに行って教えてもらう（市役所に行けば市道なら管理してるので判明する）
道路幅は何メートルか	市道なら道路課に行って道路幅を教えてもらう（道路台帳をもらう、道路査定図・道路確定図があればそれももらって幅を見てみる）
前面道路の道路種別は何か	建築指導課に行って教えてもらう（Googleマップを印刷したような地図持参がよい）
敷地は何メートル接していると扱われるか	自宅の敷地を図ってみる（法務局でもらえる公図、地積測量図を取って、自宅の敷地がどこからどこまでか再チェック）
再建築可能か、例外的に建築可能な制度はあるか	情報を集めた後に建築指導課に行ってみる

★自治体によってはオンラインで確認できるのでまずは自治体のHPを見に行くとよいです。

これらを具体的に聞けば、曖昧さはかなり解消されます。

再建築可能になるケースはある？→ある

「再建築不可」と言われても実際には、条件次第で建て替えが可能になるケースもあります。

もちろん、すべての物件が救済されるわけではありませんが可能性はゼロではない場合もあるってことです。

大切なのは、「完全に不可能」なのか、「条件付きで可能」なのかを確認することです。

42条2項道路なら建て替え可能な場合

さっきも書きましたが、前面道路の幅が4m未満であっても、「42条2項道路」に該当していれば、建て替えが可能なケースがあります。

これは、昔から存在していた幅員の狭い道路を、将来的に4mへ拡幅する前提で道路とみなす制度です。

この場合、建築時にセットバック（道路中心線から2m後退）が必要になりますが、その条件を守れば建築確認が下りる可能性があります。

つまり、「4mない＝即再建築不可」ではありません。

まずは、その道路が42条2項道路として扱われているかどうかを確認することが重要です。

43条許可という例外制度

接道義務を満たしていなくても、例外的に建築が認められる制度があります。

それが、建築基準法43条第2項による許可制度です。

これは、敷地の状況や周辺環境を総合的に判断し、「安全上支障がない」と認められた場合に、特定行政庁が許可を出す制度です。

ただし、これは自動的に認められるものではありません。自治体ごとに運用基準があり、事前相談や審査が必要になります。

今建っている家が43条許可で建てられてたとしても、次再建築する際には改めて許可が必要となります（許可が出ない場合もある）ので、その点も注意が必要です。

簡単な手続きではありませんが、「接道が足りない＝絶対不可能」ではないという点は押さえておきましょう。

隣地を買えば再建築不可→可へ

接道幅が2mに足りない場合、物理的に不足分を取得するという方法もあります。

たとえば、1.99mしか接していないなら、隣地から1cm分を分筆して譲ってもらう、というようなケースです。

現実的には簡単ではありませんが、理論上は可能です。

旗竿地の通路部分を拡幅するために、隣地の一部を買い取ることで接道義務を満たす例もありますね↓。

やはり隣地所有者の協力が不可欠であり、価格交渉や境界確定などの手続きも発生します。隣地と仲が悪い場合は無理ですね。

隣地を借りるという方法も

公道へ接道していない場合、隣地を借りるという方法で再建築することも可能な場合があります。下図のケースではAさんの敷地は道路と接道していないためBさん所有の道を借りて公道と接道という形で建築確認を取ることができます。

このような事例も隣地の方との関係性が功を奏する場合がある、という話です。

しかしAさん所有（売主）時点でこの状態であったとして、Aさん土地を第3者が購入した後に、改めてBさんから借りられる保証はないので、不動産屋としては「再建築不可ですよ」と言わざるを得ないかなと思います。Bさんの土地を借りる契約をして、その契約ごと買主に承継させないと難しいです。

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コストと時間をかけて再建築可能にするのか、それとも再建築不可として売却するのか。ここが戦略の分かれ道になります。

では、仮に再建築不可のままだった場合、売却価格はどの程度影響を受けるのでしょうか、次は、価格の話に進みます。

再建築不可だと売却価格はどうなる？

売主にとっての最重要事項にあがるのが売却価格ですね。再建築不可と判明した場合「いくらで売れるのか」という点だと思います。

結論から言えば、通常の宅地より価格は下がる傾向があります。

ただし、ゼロになるわけではありませんし、物件の立地や用途によって評価は大きく変わります。

大切なのは、「どの市場で売るのか」を見誤らないことです。

再建築不可の相場感

一般的には、再建築可能な土地と比べて、再建築不可物件は2割〜5割程度価格が下がるケースが多いと言われています。

理由はシンプルで、買主が住宅ローンを利用しづらく、将来的な建て替えもできないためです。市場参加者が少ない分、価格が調整されます。

重要なのは、「再建築不可＝いくら」という単純な式ではないということです。市街化区域／調整区域、立地、建物状態、用途可能性によって、評価は大きく変わります。

どこで売るかの話｜仲介と買取での売却価格の違い

再建築不可物件を売る方法は、大きく分けて二つあります。

一つは、一般の買主に向けて仲介で売却する方法。もう一つは、専門の買取業者に直接売却する方法です。

①仲介の場合の価格

仲介の場合、時間はかかる可能性がありますが、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。ただし、買主がローンを組めないケースが多く、現金購入者に限られるため、売却までのハードルは高くなります。

②買取業者の価格

一方、買取業者は再建築不可物件の扱いに慣れており、法的リスクや再販戦略を織り込んだうえで価格を提示します。価格は市場仲介よりかなり低めになる傾向がありますが、スピードと確実性は高いのが特徴です。

体感では市場500万円の物件は200万円程度、市場2000万円物件は700～1500万円程度での買取価格になるぐらいだと思います。

「高く売りたい」のか、「早く確実に手放したい」のか。目的によって選ぶべき方法は変わります。

接道と再建築不可について、まとめてみよう

これまでお伝えしてきたように、再建築不可だからといって、売れないわけではなく、

この3つを順番に整理することです。

再建築不可の全体像や、可能にする方法、売却戦略をより体系的に知りたい方は、まずは親記事

👉 「再建築不可の理由とは？可能にする方法や使い道、売却・買取に朗報」をご覧ください。

また、「そもそも自分の物件は訳ありなのか？」という視点から整理したい方は、

👉 「私の物件って訳あり?！訳あり物件の売却ガイド」もあわせて読むことで、全体像が見えてくるはずです。

再建築不可と言われたときこそ、焦らず、構造を理解することが最善の第一歩ですね👍