柏市の不動産屋を訪問、不動産投資をヒアリング

いままで楽待、SUUMO、ATHOMEを使って5件ほど気になる物件の資料請求を行ってきました。

ところが2週間近く経つというのに1社からも資料が届きません。いったいどういうことなのでしょうか。

はやくも不動産業界の洗礼を受けています。やはり初心者や低属性の自営業者では反応すらしてもらえないのでしょうか。

このまま返事を待っているだけでは埒が明きません。いっそのこと不動産屋さんを訪問してみよう、ということにしました。

柏市で注目した物件の詳細
柏駅チカの不動産会社「向陽さん」を訪問
予告されていた物件の情報を教えてもらった
柏市の不動産投資に役立つかもしれない情報

柏市で注目した物件の詳細

今回私が気になっていた物件は千葉県は東葛エリアの主要駅（柏駅）から徒歩30分以上かかりますが、バス8分徒歩1分のファミリータイプマンション３LDKです。

1978年3月築の建設から41年もたつマンション。いわゆる団地に属するものです。このエリアには周辺に同じような5階建てのエレベーターが無いマンションが10数個建っています。

このマンションの2階、3DKの55.9㎡が250万円で出ていました。管理費3000円/修繕積立金7000円です。

物件の室内写真が無い物の同じマンションから他の部屋が売りに出ていたので部屋の間取りは確認できていたのですが。他の4階の部屋ですと63㎡で価格が450万円なので、この部屋は安くていいなと思ったのです。

コンビニは徒歩1分ですがスーパーまでは1kmほどあります。他の団地はスーパーが近くバス停が遠いという立地です。

駅から離れたファミリータイプマンションなので家族あるいは高齢のご夫婦が暮らすようなイメージでいましたから、スーパーが遠いのは難点かなと思っていました。あとは駐車場があるかどうかです。

柏駅チカの不動産会社「向陽さん」を訪問

アポなしで訪問しちゃいました。平日の昼間なのでわりと忙しくない時間帯を狙ったのですが。

営業マンのかたは外に出ているご様子で、受付の女性の方にご対応いただき、その後、社長さんにご対応いただいちゃいました（恐縮

さっそくお目当ての物件のマイソクを自宅で印刷してきたので、それを見せたところ次のことが判明。

この物件は不動産屋が買い取った物件で、中は入居者が退去した後の状態でリフォームが必須。だから室内写真はWEBに公開できていない。

業者に見積もりを取ったところフルリフォームで350万円はかかると言われている。また床が歪んでいるかもしれないと言われてるそうです。

ガビーン。てことは250万円で買ってもリフォーム350万だから、600万円でスタートってことになっちゃいます。
この周辺の3LDKなら5万円～6万円で貸出ができるので、5万×12÷600万＝利回り10%ということです。

私は本で勉強して都心から離れたベッドタウンの中古は利回り12%を目指せと思っていたのと、現金500万円で買える物件を探していたので、この時点で残念ながら諦めざるを得ませんでした。

ついでに柏市について色々と聞いちゃいました。私自身が住んでる地域と隣接していますが、実際には柏市のことは詳しくないのです。

本当は1R, 1Kのマンションを探してこの周辺をウロついていたのですが、社長さん曰く、柏市で1R, 1Kはやめた方がよいとのこと。昔は若者が居て柏からアクセスできる大学も多いので物件の数が多い。それでいて最近は若者も減っているし供給過多になっている背景があるそう。

柏でやるならファミリータイプの方をお勧めしてもらいました。

自宅に帰ってからWEBから情報を拾っていったところ、柏市の1R/1K/1DK需要は37%とかなり低めです。いっぽうで1LDK～3DKまでの需要が50%を超えるほどなので、確かに柏市で不動産投資をするならファミリー向けでやらなければいけなかったのだと改めてデータでも確認できました。

その後、社長さんがいまお客さんから売ってほしいと言われている物件が今週でるんだけど、情報メールしましょうか？と言っていただきました。

駅徒歩10分以内の3DKマンション。オーナー入居者の荷物が大量にあるので、今週様子を見てくるので、その結果がわかればお知らせいただくことになりました。

これはとてもありがたいですね。
このような物件はたびたび舞い込んでくるそうで、タイミングよく来た投資家やよく取引がある投資家に案内を出すようです。

いわゆるレインズに乗る前の物件。そういう物件は一度見てみたい。

予告されていた物件の情報を教えてもらった

さて数日が経過してメールをいただきました。

築年数はかなり古く、荷物が山積している状態。フルリフォームが必要。
想定では400～500万円での売りになるだろう、とのこと。
同時に買主を探すように言われているので、他の買い手がついたら売れてしまう。

現場の写真は撮れていないけど、一次情報ということで私宛に送っていただきました。

今回も物件価格とリフォーム代を含めると500万を超えてしまいそうです。それに加えて、私は法人で購入を考えているのですが法人の決算月が近くありまして、それまでに取引を終えたいものの、まだ荷物の整理ができていないのでいつごろの引き渡しになるかわからない状況でした。

なのでいったんこの物件は私も保留にいたしました。

こんな親切な不動産屋にあたるなんて素敵すぎます。

基本最初のとっかかりはWebからのやり取りの多い不動産業界だと思っていましたので、ここまで親切に対応していただいたのは初めてです。プロフェッショナルでありながら、こちらのニーズにもしっかり耳を傾けてくれる信頼できる不動産屋さんです。今後もぜひお世話になりたいと思いました。

柏市の不動産投資に役立つかもしれない情報

柏市について調べた情報をまとめています。年月が過ぎれば柏市の状況も変化していくため折を見て更新できればと考えています。

総合的に判断すると、2024年現在では柏市で築古戸建投資をしようと思えば、利回り10～12％超を狙うのは難しいです。本に載ってるような300万円で買って300万円でリフォームして利回り12%！なんてありえません。

賃料を得ながら最後に土地売りして利益を出す感じになるでしょう。賃料は比較的取れるので8～12万円は狙えると思います。うまくまとめて初期費用を1000万円に抑えて行くのが投資家の腕の見せ所といえるでしょう。

市の特徴	■北部エリア北部エリアは柏市の中でも自然が豊富な一方、駅の開発により高層マンションや商業モール、学校、病院など都市開発が進んだエリアです。特に柏の葉キャンパスエリアは、近年急速に発展していて若い世代やファミリー層に人気があります。 ■南部エリア南部エリアは、柏駅を中心とした多くの商業施設や飲食店が集まるエリアです。柏駅周辺では再開発が進んでおり、駅前には高層マンションやオフィスビルが立ち並び、都市機能が強化中です。柏駅よりさらに南になると旧沼南地区と呼ばれ住宅地が広がり、静かな環境が広がります。都心に近いエリアながら、落ち着いた居住環境を求める方にも人気があります。
人口関連	柏市の人口は増加傾向にあり2024年で43万人超。2035年まで増加が続きそこをピークに減少となる見込みです。
主要な産業	商業施設が充実しています。柏市は南北に長くとくに北側の柏の葉エリアではスマートシティプロジェクトにより、エコでテクノロジーに優れた都市づくりが進行しています。
インフラやアクセス	道路は国道6号と16号が走っていますが、それ以外の道路はあまり整備されていない印象です。おおむね渋滞しています。柏ICがあり他県へのアクセスはよいでしょう。常磐線とつくばエクスプレスが通っていて都心へのアクセスも良好です。
住宅や地価	柏市の住宅価格は安定しています。土地の値段が高いので築年数が経過しても物件の価値が大きく下がらないことが特徴です。柏市の中では地価が安い南側の高柳エリアでも5万円/㎡の路線価が出ています。
賃貸市場の動向	賃貸需要は駅チカか否かによって差があります。駅チカは1R/1Kの需要もありますうが、駅から離れればファミリー層に刺さる物件の需要が増します。
新築中古物件の流通状況	新築戸建で1300～1400万円が2010年代に出たことがある。それ以降は物価高などでそんな値段で新築は買えるはずがなく。築古戸建でも最低500万円は用意する必要がある。区分マンションは1000万弱から見つかる場合も。
災害ハザード	柏市のハザードマップを御覧ください。
空室率	HOMESの見える賃貸経営によれば空き家率は24%。
都市計画、建築基準法関連	柏市まちづくり・都市開発。都市計画・用途市域・建築基準法関連。