人生で初めての不動産投資セミナーに参加しました。

今回はこういった不動産セミナーがどういったものなのか把握するための参加で、特に物件を探したり買いたいという想いはありません。

とにかく何でもよいのでセミナーに参加して雰囲気や仕組みを知りたいと思ったのです。

セミナー主催会社の一建設株式会社

今回参加させてもらったのは「一建設株式会社」という会社です。

新宿駅から徒歩10分ほどの大きなタワービルに入居している会社。もともと私はこの業界のことをほとんど知らないのですが、飯田グループホールディングスの傘下のめちゃくちゃデカイ建設会社が主催するセミナーだということがわかりました。

参加者は自分1人？！

土曜日の昼ですが受付で参加の旨をお伝えすると奥の会議室に通していただきました。開始10分前ですが私1人しか参加者がいません（不安）

席に通していただきアンケートに記入する流れです。アンケートには個人情報と金融資産、購入物件の希望、価格帯、場所、などを書きました。

そうこうしてるうちにもう1人の参加者が入室されました。

時間となったので参加者2人のまま参加となりました。2人遅れてくるということですがセミナーは進行です。

セミナー進行

会社のパンフレットと会社の取り扱い物件の資料が手元にありました。

説明資料はスライドショーでかなり早手回しにお話しいただいたので、メモがほとんど追いつきませんでした。

ノートに書いたメモを起こしながら今日のブログにしたいと思います。

一建設株式会社について

飯田グループ傘下の建設会社。

戸建の分譲住宅が90%以上で年間10600戸も作っている。

ブランドとして

  • LIVELE GARDEN
  • PRESI
  • LIVELE
  • LIVLE FINE

がある。

LIVLE FINE（リーブルファイン）が今回の投資部門。

一建設株式会社がオススメする戦略

近年の不動産市場について

  • 都心のマンションは利回り2～3％
  • 築古でも区分マンションは3～4%

手残りが出ないことから節税対策としてしばしば扱われる。
節税法としては高給な人の場合は給与のプラスを、不動産のマイナスで相殺して節税になることから。

しかし1都3県での区分ワンルームマンションは価格が上がって利益が減りながら家賃競争になっている。

供給が増えて3戸に1戸は空室、実に31～36%の空室率。この背景には相続税対策でワンルームアパートが増えたことが原因。

そこで求められる賃貸物件としては「広さ」と「音」が挙げられる。

今の若者に家を買いたいかアンケートを取ると、借家でいいという人が増えている。特に20代。

在留外国人の増加によって100人中50人が賃貸に住むようになった。

子育て世代は戸建て賃貸に住みたい意向がある。隣や上下の音が気になるし自分たちの音を気にするから。

例）
茨城県では新築9559件なのに対して戸建は300件。SUUMOで70㎡3LDや1R,1Kで件数を見ればわかる。戸建てが非常に少ない。
長屋が5053件、共同住宅が4206件となっている。

一建設株式会社がお勧めする戦略

一建設株式会社がお勧めする戦略は以下のとおり。

  • ファミリータイプの戸建ての需要を狙う
  • 工業団地や企業が多数あるエリア
  • 戸建てに空室リスクはつきまとうので、その部分は太陽光発電でフォロー
  • 供給数が少ないので、新築にありがちな家賃下落は抑えられる（供給が少ない地域を狙う）
  • 金融機関を上手に選んで出口戦略を考える

太陽光発電に関しては買取価格がギリギリ終わろうとしている。
ルーブルファインは1棟3戸で17.01KW　年間37.1万円売上る。

戸建は出費や管理不要なメリットがある

  • ゴミ捨て場のチェックが不要
  • 廊下、階段の保全、共用部の照明が無い
  • 長期入居での原状回復費の回数減
  • 入居者自身が建物を管理してくれるので管理不要

入居が長いと言われているが、ファミリーは退去まで時間があることが多いし、社宅として使われることもある。

  • 比較的高い家賃を払える人なので入居者の属性が良い
  • 家賃の下落のリスクが少ない
  • 駅チカの必要が無い
  • 新築のメリットもある
  • ライバルが少ない

出口戦略

  • 基本的には持ち続ける
  • 中古物件として売る
  • 分譲地（土地）として売る

1億の物件でキャッシュフローが無いものより、3000万でキャッシュフリーが10万出る方を選ぼう

一建設株式会社の物件の紹介

■一建設会社の物件の坪単価について

Bボックス・・・50
Pボックス・・・75
リーブルファイン・・・45

ハイキューブ法　剛床

■住宅性能評価

耐震　3
断熱　4
劣化　3

■保証

地盤
瑕疵担保10年間
防蟻

■火災保険

木造・・・10年で476700円
奨励準耐火・・・289415円

■最低限の設備

おいだき、宅配ボックス、独立洗面、カードキー、洗濯機置き場、カウンターキッチン、インターフォン、ウォシュレット

銀行の融資について

預金改ざん、サブリース倒産、違法建築などによってアパートローンの審査が厳しくなっている。

  • サラリーマン投資家への融資が止まっている
  • 自己負担割合が増えている
  • 土地＋建物へは消極的（建物にはOK）

銀行目線のチェックポイント

  • その物件の収支は黒？赤？
  • 金利上昇で4%まで見込んで試算
  • 空室率85%でシミュレーションする
  • 資産背景、貯金、可処分所得をみる
  • 持ってる物件の収支
  • なぜウチの銀行に来たのか
‐メガバンク

エリアは全国
金利　1.5%
自己資金　30～40%
期間　22年（木造）
資産背景1億以上求める場合もあり、サラリーマンには消極的

‐地方銀行

居住地、物件地をチェック
金利　1.5～2%
自己資金　20%
期間　22～35年
店舗により差があるエリアを見る

‐ノンバンク

全国対応
金利　3%前後
自己資金　10%
期間　～35年

シミュレーション

新築5000万円

地方銀行　頭金500万　4500万融資　金利1.5%　22年・・・200,229円/月　返済
ノンバンク　頭金500万　4500万融資　金利3%　35年・・・173182円/月　返済

持ち家を持てない人たちはいる

自営業者
転勤族

彼らに戸建てを借りてもらおう。

セミナーを終えてのまとめ

かなり早く進んだのであまり理解せずに終わってしまいました。

整理すると

一建設株式会社は戸建を作って投資家向けに販売している会社なんだなということがわかりました。

こういったセミナーで投資家を集めて、彼らにアプローチしているようです。

セミナー後にそれぞれの参加者に1人営業マンがついて様子を確認されました。僕はまだ買う意思がなかったし、属性が低い自営業者のせいか、まったく売り込みみたいなことはありませんでした。

他に参加された3名にも営業マンがヒアリングしたり、今日の質問などに回答していました。

一建設株式会社がお勧めする戦略は、「戸建」を都心から離れたエリアに作って、そこにファミリーで住んでもらうという戦略のようです。そして基本的には新築みたいです。ブランド名は「リーブルファイン」。

1戸建もあれば連棟のような建物のパターンもあったり、メゾネットもあったりアパートタイプもあります。

新築でこれらの建物で不動産投資を始めたい方はチェックしてみてください。

不動産投資には新築戸建ての他にも、中古区分、中古戸建、築古、アパートと色々あるので、私もこれから見識を深めていって自分にあった投資法を探したいと思いました。