宅建業法（第41条）手付金等の保全

第41条と、41条の2は、宅建業者が自ら売主となる場合の「手付金の保全措置」についての条文です。
41条は工事完了前物件、41条の2は工事完了後物件についてです。あわせて解説していきます。

（手付金等の保全）
第四十一条　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額（法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額）
第三条の五　法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額は、千万円とする。以下であるときは、この限りでない。
　一　銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者（以下この条において「銀行等」という。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約（以下「保証委託契約」という。）を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
　二　保険事業者（保険業法（平成七年法律第百五号）第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
２　前項第一号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。
　一　保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。
　二　保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。
３　第一項第二号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
　一　保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）に相当する金額であること。
　二　保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
４　宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）において、同項第一号又は第二号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
５　宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
　一　第一項第一号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置
　二　第一項第二号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置

第四十一条の二　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買（前条第一項に規定する売買を除く。）に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額（法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額）
第三条の五　法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額は、千万円とする。以下であるときは、この限りでない。
一　国土交通大臣が指定する者（以下「指定保管機関」という。）との間において、宅地建物取引業者が自己に代理して当該指定保管機関に当該手付金等を受領させることとするとともに、当該指定保管機関が、当該宅地建物取引業者が受領した手付金等の額に相当する額の金銭を保管することを約する契約（以下「手付金等寄託契約」という。）を締結し、かつ、当該手付金等寄託契約を証する書面を買主に交付すること。
二　買主との間において、買主が宅地建物取引業者に対して有することとなる手付金等の返還を目的とする債権の担保として、手付金等寄託契約に基づく寄託金の返還を目的とする債権について質権を設定する契約（以下「質権設定契約」という。）を締結し、かつ、当該質権設定契約を証する書面を買主に交付し、及び当該質権設定契約による質権の設定を民法第四百六十七条の規定による確定日付のある証書をもつて指定保管機関に通知すること。
２　前項第一号の規定による手付金等寄託契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
一　保管される金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等で指定保管機関に保管されていないものがあるときは、その保管されていないものの額を加えた額）に相当する金額であること。
二　保管期間が、少なくとも指定保管機関が宅地建物取引業者に代理して手付金等を受領した時から当該手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
３　第一項第二号の規定による質権設定契約は、設定される質権の存続期間が、少なくとも当該質権が設定された時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であるものでなければならない。
４　宅地建物取引業者は、第一項各号に掲げる措置を講ずる場合において、既に自ら手付金等を受領しているときは、自ら受領した手付金等の額に相当する額（既に指定保管機関が保管する金銭があるときは、その額を除いた額）の金銭を、買主が手付金等の支払をする前に、指定保管機関に交付しなければならない。
５　宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）において、前条第一項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じないとき、第一項各号の一に掲げる措置を講じないとき、又は前項の規定による金銭の交付をしないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
６　宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
一　第一項第一号に掲げる措置のうち、当該手付金等寄託契約を証する書面を買主に交付する措置
二　第一項第二号に掲げる措置のうち、当該質権設定契約を証する書面を買主に交付する措置

手付金等の保全措置の必要性

宅建業者は自ら売主となって売買契約を結ぶときは、手付金等の保全措置をした後でないと手付金を受け取れないことになっています。（宅建業者が手付金を貰って倒産したり、夜逃げなんかすると買主に大きな損害が出てしまいますし。）

宅地造成／建物工事完了前の物件の場合

宅建業者が自ら売主となる工事完了前物件について、以下の措置を講じなければ、手付金等を受領することはできません。

一　銀行等との保証委託契約を締結。書面を買主に交付。
二　保険事業者との保証保険契約を締結。保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付。

（ただし）以下のいずれかの場合は受領できる。
・買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき。
・手付金等の額が代金の額の百分の五以下かつ1000万円以下。

第4項

手付金の保全措置が必要な場合に、宅建業者が措置を講じない時は、買主は手付金を支払わないことができます。

第5項

買主に交付する書面は電磁的方法にて行う事が出来ます。

保全措置をするタイミング（手付金と中間金がある場合）

宅地造成／建物工事完了後の物件の場合

宅建業者が自ら売主となる工事完了後（完成）物件について、以下の措置を講じなければ、手付金等を受領することはできないと規定しています。

>同項第一号若しくは第二号
ここで言う「同項」とは、先に参照された「前条第一項」つまり第四十一条の第一項を指しています。したがって、「第一号若しくは第二号」とは、第四十一条の第一項内の第一号または第二号のことを指しています。つまり

一　銀行等との保証委託契約を締結。書面を買主に交付。
二　保険事業者との保証保険契約を締結。保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付。

この2つのことです。また「次の各号に掲げる措置」を「いずれも」講じた後でなければ手付金を受領できないとしています。それが41条の2の1号と2号で、

一　指定保管機関との手付金等寄託契約の締結。書面を買主に交付。
二　買主と宅建業者間で質権設定契約を締結。買主に書面を交付、確定日付のある証書を指定保管期間に通知。（手付金は指定保管機関が代理受領して保管）

です。

（ただし）以下のいずれかの場合は受領できる。
・買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき。
・手付金等の額が代金の額の百分の十以下かつ1000万円以下。

まとめ