ここでは宅建業法18条1項の「後半部分」で言われている欠格事由について解説します。つまり以下の条件に合致する人は宅建士になれない、ということですね。

後半部分だけを抽出した条文が以下のとおりです。（前半部分については18条の記事（宅建士の登録）で解説しています）

（前半略）次の各号のいずれかに該当する者については、宅建士登録できない。
一　宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
二　破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
三　第六十六条第一項第八号又は第九号に該当することにより第三条第一項の免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内にその法人の役員であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないもの）
四　第六十六条第一項第八号又は第九号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第五号の規定による届出があつた者（宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）で当該届出の日から五年を経過しないもの
五　第五条第一項第四号に該当する者
六　禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
七　この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、又は刑法第二百四条、第二百六条、第二百八条、第二百八条の二、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
八　暴力団員等
九　第六十八条の二第一項第二号から第四号まで又は同条第二項第二号若しくは第三号のいずれかに該当することにより登録の消除の処分を受け、その処分の日から五年を経過しない者
十　第六十八条の二第一項第二号から第四号まで又は同条第二項第二号若しくは第三号のいずれかに該当するとして登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に登録の消除の申請をした者（登録の消除の申請について相当の理由がある者を除く。）で当該登録が消除された日から五年を経過しないもの
十一　第六十八条第二項又は第四項の規定による禁止の処分を受け、その禁止の期間中に第二十二条第一号の規定によりその登録が消除され、まだその期間が満了しない者
十二　心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるもの

宅建士として登録ができない12個のケースについて解説します。これを欠格事由といいます。

18条1項1号
法定代理人（主に親）から許可を得ていない18歳未満の未成年者

18条1項2号
破産者で復権を得ない者。復権を得れば直ちに宅建士の登録ができます。「破産の復権を得る」とは、自己破産することで生じる法律上の制限が解除され、元の状態に戻ることを意味します。

18条1項3号

宅建業者として（あるいは法人の役員）で、以下の3つの理由で免許を取り消し処分を受けた者は宅建士登録できません。
①不正の手段により免許を取得した（第六十六条第一項第八号）
②業務停止処分に該当する行為をし情状が特に重い（第六十六条第一項第九号）
③業務停止処分に違反した（第六十六条第一項第九号）

ただし法人の従業員や政令使用人は含まれていないことに注意してください。

また下図のように5年間は宅建士として登録できません。

18条1項4号、5号

前号3号と同じで、3大悪で免許取消の処分を受ける前に「かけこみ廃業」した個人および法人のケースは、以下の通り宅建士として登録もできません。

18条1項6号、7号

6号7号まとめると以下のように一定以上の刑罰に処せられたものは宅建士登録できない、となります。宅建業者の欠格事由のと同じですね。

①禁錮以上の刑
②宅建業法違反による罰金の刑
③暴力的な犯罪、傷害罪、脅迫罪、背任罪により罰金の刑

ちなみに宅建士が刑が確定した場合は30日以内に都道府県知事に届出なければいけません。（宅建士死亡等届出書＋裁判所の判決書＋宅建士証）

18条1項8号

暴力団員はダメ。暴力団員でなくなった日から5年間はダメ。

18条1項9号

以下の理由で1度登録消除をうけると、消除処分の日から5年間は再登録をうけることができない

  • １．不正の手段で登録をうけた（第六十八条の二1項2号）
  • ２．不正の手段で宅建士証の交付を受けた（第六十八条の二1項3号）
  • ３．事務禁止処分に該当し、情状が特に重い（第六十八条の二1項4号）
  • ４．事務禁止処分に違反した（第六十八条の二1項4号）
  • ５．宅建士登録をしたが、宅建士証の交付を受けてないものが、不正の手段で宅建士登録を受けた（第六十八条の二2項2号）
  • ６．宅建士登録をしたが、宅建士証の交付を受けてないものが、宅建士としての事務を行い、情状が特に重い（第六十八条の二2項3号）

これ以外の理由での登録削除の場合は、すぐに再登録ができる。

18条1項10号

登録削除をうけるまえに自分で「駆け込み消除」をしたもの。
上の9号の理由で消除されそうなので、自分から消除したものは、消除した日から5年間は再登録を受けられない。
9号を回避しようとするのを防ぐ目的のルールですね。

18条1項11号

事務禁止の処分をうけたもの（第六十八条第二項、四項）は、事務禁止期間中に消除＆再登録することができない。

これも駆け込み消除に似てます。事務禁止期間に自ら消除して、再登録して宅建士としての事務はできないよ、ということです。
宅建士が事務禁止になればその期間があけるまで待ってないといけないということですね。

ここで宅建士に対する監督処分の種類を整理しておきます。以下のように3段階になっています。

このようになります。

18条1項12号

心身の故障があり宅建士としての事務ができない者は免許を受けられません。「国土交通省令で定めるもの」は、以下のように施行規則に詳細が書かれています。

第十四条の二　法第十八条第一項第十二号の国土交通省令で定める者は、精神の機能の障害により宅地建物取引士の事務を適正に行うに当たつて必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者とする。