宅建業法（第38条）損害賠償額の予定等の制限

（損害賠償額の予定等の制限）
第三十八条　宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

この条文は、宅建業者が自ら「売主」となる場合の制限の話です。

契約をするときに、事前に損害賠償額（または違約金）を取り決めしておくことが可能です。損害賠償額と違約金は、売買代金の20%を超えるように定めることはできません。

もし20%を超えて設定した場合は、「20%」になります。

買主も売主も債務を負うのでどっちに対してもということですね。