（担保責任についての特約の制限）
第四十条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

宅建業者が「自ら売主」となる売買契約の担保責任特約の制限を規定しています。

まずは民法の担保責任について把握する必要があります。

民法の担保責任

民法：（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
第五百六十六条　売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

民法では売買で引き渡した目的物について、売主は以下の4つの責任を負います。

①履行の追完の請求→修理するように請求する
②代金の減額の請求→購入価格を減らすよう請求する
③損害賠償の請求→売主の責任のときは損害賠償を請求する
④契約の解除→最終的には契約を解除できる

ところで、契約後にいつまでも担保責任がある訳では無くて期間の制限があります。

期間：「買主が不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しないとき」です。

例外：売主が引き渡し時にその不適合を知ってて黙ってた、または重大な過失（注意を怠って結果を予想できなかった）によって知らなかったときは、この通知の期限制限はなくなります。

図で示します。

①通知しないと契約不適合責任を追及できなくなる期間
②契約不適合を担保すべき責任を負う期間（債権の消滅時効の5年または10年）

宅建業法の担保責任

宅建業者は自ら売主となり　目的物が「種類」「品質」に関して契約不適合を担保すべき責任について、その期間は民法よりも不利になる特約をしてはならない、としています。

つまり「買主が不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しないとき」よりも買主が不利な期間を定めては駄目だということですね。

例外：目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合。というのが定められています。

例外の方を図示します。

買主は引き渡しから2年以内に不適合を通知しないと、契約不適合責任を追及できなくなります。

民法よりも、担保する期間が短くなるので、宅建業者としては「引渡しから2年」という特約は是非とも付けたいところですね。

それから、買主に不利な特約は原則無効（有利な特約は有効）、と規定されています。

まとめ