どうも宅建士かねやまです。
市街化調整区域にある家について「いっそ解体して更地にしたほうが売りやすいのかな」と考える方はわりといらっしゃいます。更地なら見た目もスッキリしますし、買う人も自由に建てられるように思えるからです。
実際、不動産会社から「更地のほうが動きやすいですよ」と言われることもあります。
ただ、市街化調整区域ではその判断が裏目に出ることがあります。都市部の常識で動いてしまうと、あとから取り返しのつかない状況になるケースもあるのです。
古家付きのまま売るべきなのか、それとも解体すべきなのか。この判断は、建物の古さだけでは決まりません。制度の背景やエリア特性を踏まえて、順番に調べておいた方がいいです。
市街化調整区域で安易に解体してはいけない理由
市街化調整区域では、「どうせ古いから」と安易に解体するのは危険です。建物そのものよりも、その建物が“そこに存在していること”に意味がある場合があるからです。
解体する前に、一度立ち止まってほしい理由があります。
解体すると2度と再建築できない場合がある
市街化調整区域では、原則として新たな建築は制限されています。ただし一定の条件を満たしている場合には、例外的に建て替えが認められていることがあります。
その例外の1つとして「今まで建物がある」という事実が、その許可の前提になっているケースです。（自治体によって異なります）
この場合、もし建物を解体してしまうと、役所の扱いは“更地”になります。その瞬間、これまで認められていた建て替えの可能性が消えてしまうこともあります。つまり、壊したあとでは元に戻せないということです。
解体後に「再建築できない」と判明し、売れにくい不動産に評価が下がってしまった例は珍しくありません。建物の老朽化だけを理由に解体を急ぐのは、市街化調整区域では特に慎重であるべきです。
更地にすると市場が狭くなる
築古の家があるよりも更地のほうが売りやすい、というのは市街化区域の住宅地での話です。市街化調整区域では事情が少し違います。
そもそもこのエリアで新築を検討する人は限られていて、建築制限や将来の流動性を考えると、あえて調整区域を選ぶ人は多くないと思います。そのため、更地にしても「自由に建てられるから買いたい」という層は思ったほど広がらないのが実情です。
一方で、古家付きであれば、リフォームして住む、あるいは現状を活かして利用するという選択肢が残ります。私もそうですが投資目的の購入者にとっては建物有が前提の場合が多いです。
更地にしてしまうと、その可能性まで切り落としてしまうことになるので、結果として、想定していたよりも買い手が限られてしまうことがあるのです。
解体費用が回収できる保証はない
解体には当然ながら費用がかかります。木造住宅でも150～250万円単位になることは珍しくありません。
では、その分だけ売却価格が上がるかというと、必ずしもそうとは限りません。市街化調整区域では、そもそも土地自体の評価が高く出にくい傾向がありますし、需要も限定的です。解体したからといって解体費以上の値段で売れるとは限らないです。
市街化調整区域の古家付き物件が難しい本当の理由
古い家があるから売れない、というわけではありません。
市街化調整区域の物件が難しいのは、建物そのものよりも、その背景にある制度や評価の問題が複雑だからです。ここを理解しないまま「古いから壊す」「ボロいから安くする」といった判断をしても、本質的な解決にはなりません。
難しさの正体を、順番に見ていきます。
①「建て替え可能かどうか」が曖昧になりやすい
市街化調整区域では、都市計画法や建築基準法、さらには開発許可の考え方などが重なり合って判断されます。そのため、同じように見える土地でも、「建て替え可能」と言われるケースもあれば、「今回は難しい」と言われるケースもあります。
増改築はできるのか、用途変更は認められるのか、将来的に建物を壊しても再建築できるのか。これらは机上では判断しきれず、役所調査をしても断定できないことも少なくありません。
実際、不動産会社の担当者であっても、その場での即答はできません💦。役所に確認し、過去の経緯を調べ、個別事情を精査してはじめて方向性が見える、というのが現実です。
役所の人も責任問題になるので断定した言い方はせず、「再建築可能のように見えますが、個別具体事案になれば書類持参で相談に来てください、その時判断します」といった言い方をしてきます🤔
買主からすれば、「建て替えられるかどうか分からない土地」は、それだけで大きな不安材料になります。この曖昧さが、市街化調整区域物件の価格や成約スピードに影響を与えています。
②住宅ローン審査で評価が厳しくなる
市街化調整区域の物件は、金融機関から見るとかなり慎重な扱いになります。
担保評価を考える際、銀行は「競売になったらいくらで売れるか」「流動性はどの程度あるか」といった視点を持ちます。建築制限があり、買主層が限定されるエリアは、どうしても評価が出にくいのです。
その結果、希望額まで融資が出ない、あるいは融資が出ないといった事も普通に起こります。買主が自己資金を多く用意できない場合、取引自体が成立しないこともあります。
③購入層が限定されるという構造的な問題
通常の住宅地であれば、自分で住む実需層、収益目的の投資家、場合によっては分譲業者など、複数の買主層が想定できます。
しかし、市街化調整区域では、地縁者住宅の要件を満たす人に限られるケースなんかもあります。
これは物件の善し悪しの問題ではなく、制度によって市場が狭められているという構造的な問題です。
古家付きだから難しいのではなく、そもそも売れる相手が少ない。調査して現実を理解していないと、解体する・しないの判断も的外れになってしまいます😔
古家付きで売る場合の現実的な戦略
市街化調整区域の物件は、解体するかどうかよりも、「どう売るか」を考えたほうが建設的だと思います。（その仕事は不動産屋になりますが）
古家付きのまま売るという選択は、消極的な判断ではありません。むしろ、条件を活かすための戦略的な選択になる訳です。市場の評価に合わせれば売れない事はありません。
「解体前提価格」で出すという考え方
古家がかなり老朽化している場合、「この建物には価値がない」と感じる方もいるでしょう。
しかし、売主が自ら解体費用を負担するのと、買主が取得後に解体するのとでは、意味が少し違います。
買主の中には、「土地として評価し、建物は自分で処分する」という前提で購入を検討する人もいます。その場合、売主が先に解体してしまう必要はありません。
あらかじめ買主の解体費用相当を織り込んだ価格設定をし、「現況引渡し」で売り出すという方法もあります。そうすれば、無駄な持ち出しをせずに済みますし、買主側も自分の判断で工事内容を決められます。
重要なのは、建物の価値を無理に高く見せることではなく、「土地評価としていくらなら現実的か」を見極めることです。
👉例えば土地として500万円の価値があるなら、建物解体費用200万円を値引いた300万円で売るようなイメージです。
建物状況を曖昧にしない
古家付きで売り、買主も建物活用を考えている場合、買主が一番不安に思うのは「どこが悪いのか分からない」という点です。
屋根は大丈夫なのか、シロアリ被害はないのか、雨漏りはあるのか。こうした情報が曖昧だと、どうしても価格交渉は厳しくなります。
すべてを完璧に修繕する必要はありませんが、現状をきちんと把握し、説明できる状態にしておくことは大切です。把握している不具合は正直に開示し、「この状態で引き渡します」という前提を共有することで、後のトラブルを防ぎます。
曖昧なまま、売り出すより、整理された状態で提示したほうが、結果的にスムーズに進むことが多いです。
買主を“広く探す”のではなく“絞って探す”
市街化調整区域の物件は、万人向けではありません。
だからこそ、広告を広く打つよりも、「この条件でも検討できる人」に絞ってアプローチするほうが現実的です。
たとえば、
✅そのエリアに地縁がある人
✅隣地所有者
✅築古戸建投資家
✅広大な土地を探してる事業者
こうした層に届く売り方をするほうが、成約に近づきます。
「誰かが買ってくれるだろう」という待ちの姿勢ではなく、「この人なら検討できる」という相手を想定することが、市街化調整区域の売却では特に重要です。
市街化調整区域で解体したほうがよいケース
ここまで「安易に解体してはいけない」と書いてきましたが、すべてのケースで古家付きが正解というわけではありません。
状況によっては、解体が合理的な判断になることもあります。
重要なのは、感情ではなく条件で判断することです。
建物が著しく危険な状態にある場合
屋根が落ちかけている、外壁が崩れそう、床が抜けている・・こうした状態の場合、もはや「古家付き」というより「危険建物」になります。
内見すらできない状況では、買主も具体的な判断ができません。「さすがに再利用できないからやめておこう」と敬遠される可能性が高くなります。
また、隣地や通行人に被害を与えるリスクがある場合、売却以前の問題になります。このようなケースでは、安全確保の観点から解体が妥当といえるでしょう。
行政指導や特定空家リスクがある場合
空き家の状態が長く続き、管理が行き届いていないと、自治体から指導が入ることがあります。
いわゆる「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇が外れたり、改善命令が出たりする可能性もあります。
市街化調整区域では、ただでさえ需要が限られます。そこに行政リスクまで加わると、買主の心理的ハードルはさらに高くなります。
この段階に至っている場合は、売却戦略というより、まずリスク除去を優先する判断も現実的です。
解体か現況かを決めるための判断ポイント
最終的に大切なのは、「古いかどうか」ではなく、「条件としてどう評価されるか」です。
解体するか、古家付きで売るか。その分かれ目は、いくつかの確認ポイントに集約されます。焦って決めるのではなく、次の順番で整理してみてください。
①まずは再建築の可否を確認する
最優先で確認すべきなのは、「今の建物を壊した場合、再び建てられるのかどうか」です。
市街化調整区域では、建て替えが認められている背景に個別の事情があることが多く、書類上は分かりにくいと思います。
不動産会社任せでも構いませんが、役所での調査結果をきちんと不動産会社に教えてもらっておくとよいでしょう。（ご自身で役所にヒアリングしても勿論OKです）
再建築が曖昧なまま解体するのは、最もリスクの高い選択になるので、ここがクリアにならない限り、「解体ありき」で話を進めるべきではありません。
②解体費用と想定売却価格を冷静に比べる
次に考えるべきは、数字です。
解体にいくらかかるのか。そして、解体した場合と現況のままの場合で、査定価格にどの程度差が出るのか。
感覚ではなく、複数の査定を取り、現実的な金額を見て判断することが大切です。建物が明らかに足かせになっている場合は、費用をかける価値があるってもんです。
ただし、売ってお金が入るよりも前段階で、支出が出るので資力がある方に限られてしまいます。
③このエリアの需要を把握する
市街化調整区域では、万人向けの売却は難しいのが現実で‥
では、この物件を買う可能性があるのは誰でしょうか。
それとも、自分で住みたいと考える少数の実需層か？
ターゲットが明確になれば、「古家付きのほうがいいのか」「更地のほうがいいのか」が見えてきます。売り方は、物件の状態よりも「買主像」によって決まります。その地元の需要を把握している不動産会社に相談することです。
④まずは現況で市場の反応を見る
最終判断を急ぐ必要はありません。
多くの場合、いきなり解体するよりも、まずは古家付きのまま売り出して市場の反応を見るほうが合理的です。
問い合わせが入るのか、価格交渉がどの程度入るのか。
その動きを見てから判断しても遅くありません。
売却活動の途中で「やはり解体したほうがよい」と判断することも可能です。しかし、一度解体してしまうと元には戻せません。選択肢を残したまま進めることが、市街化調整区域ではとても重要なのかなと思います。
ーまとめー
売れないだろうなと思っていた物件にある日買付が入ったり。せっかく費用をかけて更地にして整えて売り出したのに3年買い手が現れなかったり。
個別事情を整理し、条件を確認しながら進める必要があります。
もし、
「そもそもこの物件は売れるのか」
「市街化調整区域全体の仕組みがよく分からない」
という場合は、まずは市街化調整区域の売却全体像を整理しておくことをおすすめします。
また、建て替えが難しい、買主が限定されるなどの事情がある場合は、仲介だけでなく買取という選択肢が現実的になるケースもあります。
いずれにしても、解体は「最後の判断」です。
壊してから考えるのではなく、
調べてから決める。
それが、市街化調整区域で後悔しないための基本姿勢です。
