不動産屋で働く宅建士かねやまです。
自宅を夫婦の共有名義にして購入される方はいらっしゃいますが、将来的にトラブルになる場合があります。
この記事では離婚したらどうなるか、売却できるか、財産分与や、離婚後も住み続けたい場合などについて記事にしました。参考になれば幸いです。
共有名義のデメリット、離婚後の問題点を整理
共有名義で不動産を買うとき、購入時には合理的であっても、離婚後には多くの問題点が浮上する可能性がありますね。いくつかのデメリットを挙げます。
・共有名義の住宅は高額資産であるため、離婚時の財産分与が問題になる場合があります。
・共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合、離婚後もローンの支払い義務が消えません。
片方が支払いを滞納した場合、もう片方が連帯して払う義務があります。ローンの名義変更が難しいことも挙げられます。
・名義変更をするには、一方がもう一方の持分を買い取る必要がありますが、これには資金が必要です。
・売却する場合、共有者双方の合意が必要となり、意見が分かれると売却が進まない。
・離婚後、共有名義を解消しないまま片方が死亡した場合、死亡した側の持分が相続人に渡るため相続問題が発生します。
・片方が家を出て行き、もう片方が住み続ける場合、負担や利益に不公平感が生じることがあります。
結婚するときや住宅を購入するときに、離婚時の処理をあらかじめ想定して取り決めしておく人は少ないと思います。離婚後の共有名義は早く解消しておくことがトラブル解決になります。
共有名義の家、離婚後に住み続けるという選択肢
共有名義の住宅に住み続けることは、安心感や生活を維持する上でメリットがありますが夫婦で整理・解消すべき課題があります。
特に子供がいる場合、学校や地域コミュニティの環境を変えずに済むのはメリットです。
新たな住居を見つける手間や費用がかからないし、住環境が変わらない安定感があります。
誰が住み続けるのかで意見が分かれることがあります。特に子供の親権や生活環境が絡む場合、複雑化しやすいです。
離婚後も住宅ローンの返済義務は残ります。共有名義のままでは双方の責任が継続するため、トラブルになる可能性があります。
共有名義と離婚：妻が住み続ける場合のポイント
妻が共有名義の住宅に住み続ける場合、まずは「持分」と「住宅ローン」の整理が不可欠です。
持分をどうするか
住宅購入時に夫婦それぞれの出資額に応じて持分が設定されている場合、妻が住み続けるには夫の持分を妻が買い取ることが必要です。これにより、妻の持分が100%となり、住宅を自由に使用・処分できます。
ただし妻が夫側の持分を買い取るだけの資金がある場合です。自分は費用を出さずに住み続けるなんてことは普通は出来ません。
子供の生活を優先し、共有名義のまま住み続ける選択肢も考えられます。ただし、この場合は元夫婦双方の協力や将来的なトラブルへの想定が前提となります。
妻が住む場合の住宅ローン問題とその解決方法
住宅ローンを抱えたまま妻が住み続ける場合、具体的な対応策が必要です。
もともと共有名義になっているという事は、購入資金を夫婦で出し合っていると思います。ペアローンを組んでいるか、夫のみのローンか、妻のみのローンか⋯何れの場合にしても住宅ローンの支払は続きます。
- 夫が住宅ローンの契約者で、返済も続ける
慰謝料や養育費の一環として、夫がローン返済を継続し、妻が住み続けるケースです。
夫が返済出来なかったり、勝手に家を売却される可能性を考慮してください。 - 夫の住宅ローン名義を妻に変更する
銀行に相談して夫名義のローン返済を、妻名義に変えてもらうケースです。妻の収入や信用力が審査基準を満たしている必要があります。 - 妻がローン契約をして、夫のローンを完済する
こちらも妻の収入状況によりますが、妻が銀行と新たな契約を結び夫のローンを完済します。 - ペアローンの場合
ペアローンを組んでる場合はそもそも単独のローンでは難しい話だったのだと思います。銀行に相談し、一本化の可能性を探る価値はありますが、現実的には厳しいケースが多いです。 - 妻のみでローン返済している場合
連帯保証の課題が解決できれば問題ありません。不動産の共有持分を解消できれば妻持分1/1でローンも妻になりシンプルです。 - 共有名義のまま支払いを続ける
元夫婦間で協力し、共有名義を維持したままローンを分担することも可能ですが、信頼関係が崩れるとリスクが高まります。
共有名義と離婚：夫が住み続ける場合のポイント
夫が住み続ける場合も、上記の同様の課題をクリアする必要があります。
妻が連帯債務者の場合、夫単独のローンに切り替える手続きが必要です。銀行との交渉と新たな担保が必要になります。
離婚後は名義変更？共有名義をどうするべきか選択肢は？
離婚後、共有名義の不動産をどのように取り扱うかは、非常に重要な課題です。
適切な名義変更を行うことで、不動産に関するトラブルを防ぎ、双方の新しい生活を円滑に進めることができます。ここでは、主な選択肢とそのポイントを解説します。
片方が持分を買い取る
離婚後にどちらか一方がその住宅に住み続けたい場合、もう一方の持分を買い取る方法があります。
名義を完全に一本化できるため、家の利用や売却に関して自由になります。
とは言え買い取る側に十分な資金が必要です。また、不動産評価額に基づいて適正な価格を設定する必要があります。
売却して利益を分ける
住宅を第三者に売却し、得られた利益を分配する方法です。
共有名義の問題を完全に解消でき、双方が新しい生活の資金を得られればメリットとなります。
ローンを組んでいた場合で、売却価格ではローンを完済できない時は
・自己資金（家族など含む）で補填したり
・任意売却を検討することになります。（通常の売却ではローンの完済が条件となりますが、任意売却では金融機関の対応に期待する形です。信用情報への影響があるかもしれません。）
共有名義を維持する
一時的に共有名義のままにしておく選択肢もあります。
売却や買い取りが難しい場合でも、不動産を維持できます。特に子供の生活環境を優先する場合に有効です。
しかし固定資産税や住宅ローンの支払い分担を巡ってトラブルが生じる可能性があるので明確にしておく必要があります。
子供に贈与する
熟年離婚の場合によっては、不動産を子供1人に贈与する方法も考えられます。
共有名義の解消が可能ですが、贈与税の負担が発生するため、事前に税理士に相談しておくとよいです。
離婚で共有名義の住宅を売却する方法と流れ
共有名義の住宅を売却する場合、共有者双方の合意と適切な手続きが不可欠です。
流れとしては以下のようになります。
１．相手の合意を得る
住宅の売却は、共有者全員の合意が必要です。一方が売却を希望しても、他方が反対すれば売却は進められません。
自分の持分だけを売却することは合法的に可能ですが、買い手が少ないし高くは売れませんので注意が必要です。
２．不動産評価額を確認する
売却を進める前に、住宅の市場価値を把握する必要があります。不動産屋による査定や不動産鑑定士の評価を受けることで、適切な価格を設定できます。
※ただし不動産屋は査定書を作るようなサービスは行っていません。売却を前提とした査定なら快く引き受けてくれます。査定書が欲しければ有料で対応してくれる不動産鑑定士に依頼することです。
３．不動産屋と媒介契約をする
売却活動を円滑に進めるため、不動産屋と媒介契約を結び、販売活動を依頼します。（共有者全員で署名）
４．売却手続きを進める
購入希望者が見つかった場合、売却手続きに進みます。共有者全員が契約書に署名し、決済の準備をします。
５．決済（不動産の引き渡し、売却代金と住宅ローンの清算）
買主から現金が振り込まれたら鍵を渡し、司法書士に移転登記の手続きをしてもらいます。
売却代金で住宅ローンを完済する場合、不動産の抵当権を解除してもらいます。
一般的な流れはこのようになりますが、離婚時の特有の課題もあります
・売却代金の分配方法について事前の合意
通常は持分に応じて分配されますが、子供の養育費を考慮する場合もあります。
・離婚に伴う住宅ローンの責任分担を明確にする
離婚の場合は要チェックです。
共有名義の不動産、離婚後の固定資産税はどうなる？
固定資産税の取り扱いは次のようになります。
（１）離婚後も共有名義のままの時
離婚しても、共有名義のままの場合は、各名義人が持分割合に応じて納税義務を負います。例えば、夫が持分1/2、妻が持分1/2の場合、それぞれが半分ずつの責任を負います。
しかし実際には固定資産税の納付書は通常1通しか送付されず、主たる名義人に送られます。あとは元夫婦間の取り決めで支払う形です。
（２）離婚後に共有名義を解消した時
離婚によって名義が片方になった場合は、固定資産税の納税義務はその名義人だけが責任を負います。
（３）売却した場合
離婚に伴って不動産を売却した場合は、買主が引き渡し後の固定資産税を払っていきます。
離婚時の共有名義の財産分与の基本
財産分与は、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を公平に分配することを目的としています。共有名義の不動産は、夫婦の共同財産とみなされるため持分割合に応じて分配するのが一般的です。
やり方は不動産登記に記載されている持分割合に基づき分配します。例えば、夫1/2、妻1/2の持分であれば、売却代金や資産価値も同じ割合で分配されることが基本です。
特に子供の養育費や片方の収入状況を考慮し、合意に基づき持分割合と異なる分配を行う場合もあります。
土地だけが共有名義の離婚の特殊ケース
住宅は夫または妻の単独名義だけど、土地は共有名義になっているケースがあります。この場合、住宅と土地の所有権が異なるため、財産分与が複雑化します。
土地の共有名義を解消し、住宅所有者が土地も取得する方法を検討するのがよいでしょう。
共有名義の住宅に離婚後も同居するケース
共有名義の不動産を持つ夫婦が離婚後も同居するケースもあります。
・小さい子供の生活環境を優先する場合
・住宅ローンの支払が残っていて連帯になっていたり
・離婚後に同居しないと経済的余裕がない
・離婚後も良好な関係を維持している夫婦
同居を選ぶ場合の注意点と取り決めが大事
・固定資産税や住宅ローンの支払い負担をどのように分担するか。
・家庭内のルール（生活空間の分け方、家事の分担など）を取り決める。
・同居をいつまで続けるのか、期限を決めておく
こういったことに気をつけていれば円滑に同居を続けられる場合があります。
共有名義のまま離婚した場合の影響
離婚後も共有名義のまま不動産を維持することは可能ですが、この選択肢はさまざまなリスクがあります。
今まで何度も書いていますが、
・住宅ローンと固定資産税の問題
・住宅を誰が使うのか、不公平感
・住む側と出ていく側の取り決めの問題
・いずれ売却するときに、片方の意向により売れない事がある
・時間が経つと意見が変わって様々なことが難しくなる
ですので、共有名義は早めに解消しておくことが求められるのです。
離婚後に共有名義のまま死亡した場合
離婚後も共有名義を維持した状態で片方が死亡すると、その持分は相続人に引き継がれます。新たな相続人（例：再婚相手や子供）が現れた場合、不動産の使用について新たなトラブルが間違いなく発生するでしょう。。
さらに複数の相続人が登場すると、持分がさらに細分化されて複雑度が増します。もはや売却するのも困難になってきます。
共有名義のまま離婚するのは避けたほうが無難と言えます。
では、以上です。
