低廉な空家等（800万円以下）と長期の空き家の媒介報酬の特例【2024年7月改正】

2024年7月1日施行で、以下のことがありました。

また「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」も改正され、（このページの中ほど）「媒介報酬の特例」と「媒介以外の関連業務」の記述が変更となっています。この2点について当記事ではわかり易く解説したいと思います。

まず宅建業者や宅建士が気になるのは媒介報酬の部分ですね。整理しておきましょう。

低廉な（800万円以下）空家等の売買・交換の媒介の特例

不動産屋が、800万円以下の空家等の売買・交換の媒介に係る場合は、報酬額が今までより増えることとなりました。

詳細を見たい方は、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）の改正内容を御覧ください。

全文、新旧対照表

改正前後で変わった部分（売買仲介）

（改正後の抜粋）

第七　低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例

低廉な空家等又は交換に係る宅地若しくは建物の価額が八百万円以下の金額の宅地又は建物の、売買又は交換の媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、宅地建物取引業者は、第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。

当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。

（改正前の抜粋）

通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては　→　この文の削除

依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）　→　この文の削除

第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。　→　この文の削除

当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。　→　この文の削除

800万円以下の売買・交換の仲介の報酬について、わかり易く解説します

売買価額800万円以下の物件については、30万円x1.1を超えない範囲で報酬をもらえる。つまり消費税込み33万円が上限となります。

ということです。

図で表すと以下のようになります。

売買・交換の「代理」の特例

改正前後で変わった部分（売買代理）

（改正後の抜粋）

第八　低廉な空家等の売買又は交換の代理については、宅地建物取引業者が依頼者から受けることのできる報酬の額は、第三の規定にかかわらず、第七の規定により算出した金額の二倍以内とする。

ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第七の規定により算出した金額の二倍を超えてはならない。

代理の報酬についてわかり易く解説します

売買価額800万円以下の物件については、30万円x1.1の2倍以内で報酬をもらえます。（つまり66万円が上限）

相手からも報酬を受ける場合は、双方からの報酬の合計額が、30万円 x 1.1の2倍を超えてはなりません。

長期の空家等の「貸借の媒介」における特例

改正後の新設（貸借媒介）

（改正後の抜粋）

長期の空家等の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受ける報酬の額の合計額については、宅地建物取引業者は、第四の規定にかかわらず、当該長期の空家等の借主である依頼者から受ける報酬の額が当該長期の空家等の借賃の一月分の一・一倍（居住の用に供する長期の空家等にあっては、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該借主である依頼者の承諾を得ている場合を除き、〇・五五倍）に相当する金額以内である場合に限り、

当該媒介に要する費用を勘案して、第四の規定により算出した金額を超えて、当該長期の空家等の借賃の一月分の二・二倍に相当する金額を超えない範囲内で報酬を受けることができる。

わかり易く解説します

空家の持ち主（貸主）から家賃の2.2倍以内で媒介報酬をもらえるようになりました。

借主から報酬をもらわない場合は、貸主（大家さん）から家賃x2.2倍もらえます。

借主から家賃の0.55倍を貰う場合は、大家さんからは家賃x1.65倍になりますし。

借主から家賃の1.1倍（承諾を得て）貰う場合は、大家さんからは家賃x1.1倍もらえます。

借主から2.2倍貰えるわけではないということですね。

媒介以外の関連業務と報酬の受取りが可能であることが明確に

今回の「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」の改正では、宅建業者の報酬額改定に加えて、「媒介以外の関連業務」についてが充実しています。

要約してみました。

専任の宅建士が携わる媒介業務以外の業務

（第31条の3第1項関係）
宅建業を営む事務所で、媒介以外の関連業務を行う場合に、専任の宅建士が当該関連業務に従事できる。

と記述が追加されました。

宅建業者が可能な媒介以外の関連業務と報酬

第34条の2関係11では、宅建業者は媒介報酬の規制を受けますが、媒介以外の関連業務が可能であること、また媒介報酬とは別で報酬を受け取ることができることが明文化されました。

（宅建業法の運用と解釈の改正部分抜粋）

空き家・空き室等の所有者等のニーズに対応し、媒介業務にとどまらない役割を発揮することが強く期待されている。

具体的には、次のような業務について、宅地建物取引業者自らが積極的に取り組むことが考えられる。

・空き家・空き室等の利活用等に係る課題の整理や、空き家・空き室等の相続等の権利関係への助言、空き家・空き室等の利活用の方針の提案など、媒介業務に先立って、又は媒介業務とは別に、空き家・空き室等の所有者等に対して行われる助言、総合調整等の業務

・空き家・空き室等の遠隔地に居住していること等により自ら適切に空き家・空き室等の管理を行うことが困難である等のニーズに対応して、所有者等から受託して行う空き家・空き室等の管理業務

そのうえで、宅地建物取引業者自らが媒介以外の関連業務を行う場合には、上記のような業務又はいわゆる不動産コンサルティング業務を行う場合を含め、媒介業務との区分を明確化するため、あらかじめ契約内容を十分に説明して依頼者の理解を得た上で、媒介契約とは別に、業務内容、報酬額等を明らかにした書面等により契約を締結し、成果物がある場合には書面で交付等すること。

なお、これらの媒介以外の関連業務について、媒介契約との区分を明確にし、媒介契約とは別に、書面等により締結した契約に基づいて報酬を受けることは、「法第４６条第１項関係６」に定めるとおり、法第４６条第２項の規定による報酬の制限に違反するものではない。

以下のようにまとめてみました。

（１）媒介以外の業務とは（空き家・空き室の利用と管理）

・助言や提案、総合調整の業務
空き家の有効活用、利活用方針の提案、相続に伴う権利関係の助言、税理士、司法書士、工務店、金融機関など専門職種の紹介、賃貸の手引き、リフォームの提案、総合調整等。

・空き家の管理業務
遠隔地に住む所有者など、適切に空き家を管理できない場合、所有者から依頼を受けて空き家の管理を代行する。除草・草取り・通風・清掃・点検・修繕等の提案・見回り・ポストの確認、転送等。

（２）媒介以外の業務の報酬に関する規定

・契約と報酬の明確化
宅地建物取引業者が媒介業務以外の業務（空家管理や不動産コンサルティング）を行う場合、媒介契約と区別し、契約内容を十分に説明し理解を得た上で、別途契約書に報酬額や業務内容を明示すること。

・報酬の受領が可能
媒介契約とは別の契約に基づいて受ける報酬は、宅建業法の報酬制限に違反しない。（媒介報酬とは別に報酬を受領できる）

媒介報酬改正のまとめと宅建試験に向けて

今回の改正により、低廉な空き家や長期の空き家の媒介報酬の特例が導入され、宅建業者の役割が一層重要になっています。特に空き家の有効活用や管理業務への関与が求められており、報酬の透明化と契約内容の明示が強調されています。

宅建試験に向けては、これらの改正点をしっかりと理解し、実際の業務にどう適用されるかを具体的にイメージすることが大切です。具体的にいくらの物件の売買契約を行ったときに、宅建業者の媒介報酬がいくらになるかを計算できることが望ましいと思います。

より深い理解のためには、改正部分を重点的に学習し、関連法規との整合性を確認しておきましょう。

以上です。