今日は知り合いの紹介で、池袋に事務所がある不動産を販売する会社「アストラスト」の営業マンのかたと打ち合わせをする機会をいただきました。
私にとって不動産会社と話をする機会がほとんどなく（あったとしてもセミナーに参加して話を聞くぐらい）、直接1対1で営業マンの方とこんなに長く質問や相談をさせていただいたのは初めてです。
不動産を売ってる会社はたくさんありますが、それぞれの会社で扱う物件にはかなり差があることがわかってきたので、アストラストとはどういう会社なのか、根掘り葉掘り聞いてきましたので、それをブログにします。
不動産投資のスタイルが合っていればご自身のパートナーとして選択肢の1つに入れてみてはいかがでしょうか。
不動産会社のアストラストとは
不動産会社と言っても様々ですよね。
・仲介をする会社
・建設して売る会社
・仕入れて売る会社
・物件の管理をする会社
・客付けをする会社
と最近勉強したての私の認識ではこのように5パターンぐらいあります。
そこでアストラストは何を業務にしている会社なのかまず確認させてもらいました。
メインとなる業務は、提携業者からマンションを仕入れて（オーナーチェンジ物件が多い）の販売業務が多い様子です。不動産を買いたい人にマンションの紹介、相談に乗るなどコンサルティングな業務も行います。
他には次のようなサブ的な事業内容が挙げられます。
– 賃貸管理事業 → 物件の賃貸管理も勿論やっています。仲介物件を販売した後に賃貸管理を引き受けている。
– 仲介事業 →自分が住む家を探してる人に仲介も行っている。
アストラストの営業拠点と特徴
– 宮前平 マイホームの仲介
– 溝の口 マイホームの仲介
以上、アストラストという会社についてでした。ここからは営業マンの方にさせていただいた質問とその回答をQ&Aのインタビュー形式で紹介していきます。
会話を録音したわけではなく手帳に書いたメモを文字おこししますので、表現に関しては正確ではない場合があることをご了承ください。
アストラストが扱う物件、提案する物件の特徴
A.基本的に東京23区の駅10分圏内のワンルーム、1Kの区分マンションです。横浜・川崎の物件もあります。
築年数はピンキリで新耐震基準であれば取り扱います。価格帯は1000万円台～2000万円台が多く利回りは実質4%程度ですね。
いま不動産屋はほとんど都心ワンルームしかないといってもいいかもしれないですね。
A.はい、そうですね。
A.ホームページには掲載されていません。
物件待ちの不動産投資家がたくさんいて、仕入れたらすぐ紹介するスタイルで販売をしています。物件の回転が速いのでホームページに掲載するころには売れてしまう事になってしまうので掲載していません。
SUUMOとかAthomeに乗ってることもありますが、普通は直のやり取りが多いので乗ってない事がほとんどです。
こちらからの提案、物件紹介がメインなので、オーナーさんは物件をたくさん選べるわけではないのですが。
アストラストの強みについて
A.銀行の提携数がかなり多いと思います。そうすると金利が低い金融機関を紹介できたりします。
実は同じ銀行でも不動産会社によって金利が違うんです。それを弊社であれば低く紹介できるのが強みです。
基本的には大手不動産会社の方が金利低いけど、大手だけに利益率を上げていかなきゃいけないけど。弊社はまだ中小企業なので低金利で紹介ができるのです。
★ここについて自分はまだ理解ができませんでした
アストラストのお客さんについて
A.次のような属性の人ですね
– 性別 男性が多い 7:3
– 年収 500万以上。若くて 上場企業で400万以上であれば問題ありません。公務員、医者ももちろん。
– 年齢 様々。若い人でも大丈夫。勤続３年以上。
資産形成/節税/不労所得/自助年金/保険/相続税/売却益といった目的があると思いますが。
A.結局は年金としての不動産投資におちつくケースが多いですね。やはり収入源として物件を検討される方が多いようです。生命保険の団信も多いです。
節税対策はそこまで大きくないと思います。
最近では2000万円問題が認知されているので老後の資金のためにマンション投資をする人が多いです。マンション経営に興味がある人というよりは、年金不安ですね。
生命保険文化センターが発表しているデータを見ると老後35万円の生活費がかかるのに対して、年金が16万と設定されています。そこのマイナス18万円の不足をどう補うかが課題です。
インフレでお金の価値が減れば、実物資産の価値が増えていくので物件を持ってる人が勝ってく時代になると言われています。
個人年金やってるひとはほとんど不動産投資に変えるメリットを感じてるようです。死亡保証は団信で賄えますし。
個人年金は返戻金があるので多少ショートする場合もありますけど、計算すれば個人年金より保険料も節約できてよかったりします。
年間で24万円払ってるならマンション投資をお勧めします。2年に1回の1～2ヶ月の空室も考慮して比較してみてほしいです。
A.基本的には紹介営業がほとんどです。
以前は営業マンのテレアポがメインでしたけど8:2で紹介が多くなっています。
セミナー集客は年に数回しかやりません。
アストラストのアフターフォローと賃貸管理事業について
A.金額は一律3000円です。
A.はいその通りです。
A.はい。自信を持ってる物件を紹介していますのでサブリースも行っています。
オーナーが希望すればサブリース契約は2年単位でできます。
サブリースすれば手数料はかかりますが入居者が居なくても弊社から家賃をお支払することになるのでリスクが低減されます。しかし契約中に入居者がついても手数料はかかっちゃいます。サブリースするかしないかは選択制です。
A.はい。営業マンが前面の担当になりますのでご連絡いただければ大丈夫です。
客付けや家賃が相場より高いのか安いのかの相談・提案。何か書類が来たときに弊社で確認することもできますので、その書類の写真を送ってもらうとかでアドバイスもできます。
確定申告は提携している税理士の紹介ができます。
売却のタイミングもアナウンスしていますので出口戦略の相談にも乗ることができます。
A.はい。
解約日、退去日の確認。原状回復の見積もり出して敷金で支払い。足りない部分はオーナー支払いか、過失なら入居者から受け取る等の調整をします。
また客付けもやります。SUUMOやathomeとかで1ヶ月前から告知集客すればだいたい2週間で次の入居者が着きます。
はい。オーナーが自分で見つけた工務店がいるんだけどという場合もシバリはありません。オーナーの自由でやってもらっています。
弊社に任せていただける場合でもリフォームは相見積もりさせた上でオーナーに提示しています。
出口戦略と2本目3本目について
A.持ち続けてもいいですが出口戦略は考えないといけないですね。
A.マンション1件購入して終わる人は少ないです。物件を2，3件持っていれば途中で売却して繰り上げ返済という選択肢もあります。
そうすると35年待たずに無借金にできますよね。1件無借金にすることが大事なのでそのために2，3件の物件を稼働させていきましょう、と言っています。
家賃でローン残債が減っていくのが魅力です。2件で1件のローン返済になればさらに早いです。
どこかの段階で線引きをして最後に持ち続けるマンションを決めましょうとか、今年は売りましょうとか、維持しましょう、増やしましょう、何年後に無借金にするというやり方を提案していきます。
A.人によって与信枠があります。年収500万円までだと2件までとかかもしれません。メガバンクは厳しいです。
融資について
A.
- ダイアモンドアセットファイナンス
- イオン銀行
- 東京スター銀行
- オリックス銀行
- 楽天銀行
- SBJ銀行
- ARUHI銀行
A.
ARUHI銀行は個人事業主でもいけるけど5～600万所得があれば融資出るかもしれません。
個人の融資は銀行にいけるが、法人は国の事業用ローンを使えます。
A.
カードローンを使ってる人やリボ払いを使ってる人はローンが通りにくいです。
携帯の支払い遅れも信用情報にのっちゃってダメです。
アストラストのお兄さんと話を終えて
約1時間ほどでしたがとても貴重なお話を聞くことが出来ました。
将来の年金対策の備えとしてマンション投資をお考えの方はアストラストに相談してみてはいかがでしょうか。
私の方から今回の営業マンの方に直接つなぐこともできますので、問い合わせいただければ紹介します。
私は低属性でローンが出ないので(;´･ω･)買えません。
会社員で若手400万、中堅500万以上の年収がある方は検討してみてください。
今回色々とお話を伺って自分の投資戦略にとても役に立つ情報が頂けたと思います。
実は現金購入しようと思ってる築古の千葉にある区分マンションのマイソクを見ていただきました。
不動産を仕入れて販売している方の目からみてこの物件はデメリットは無さそうと言って頂いたので、自身を持って買付を入れてみようと思った次第です。
アストラストの物件が買えなくてゴメンナサイ(;´･ω･)
