さて、今日は大家を目指して初めて物件の見学に行く約束を取り付けることができました。
今まで5件ほど楽待やSUUMO、athomeから資料請求や見学申込を行っているのに、全部の不動産屋から一切連絡がなくもはやこれらのサイトの意義を感じていません。
また不動産屋を直接訪問すると既に物件が売れてたりしてタイムロスになってしまう事も経験しました。なので手っ取り早くは電話で確認と見学の依頼をすることにしたのです。
それでその物件を扱っている不動産屋をグーグルで調べて電話番号をチェック。そこに電話をすることにしました。
不動産屋に物件詳細をヒアリングするために電話をかけた
この不動産屋はWEBのクチコミを見るとなかなか評判がよさそうということがわかり、勇気をもって電話をかけてみました。
何を話していいのかわからず、次のような切出しをしました。
「初めて電話をする●●と申します。SUUMOに掲載されている物件についてお伺いしたいです。」
「なんという物件でしょうか」
「●●という物件で、●●万円と書かれています」
「担当者に代わりますね」
「代わりました、●●です」
「よろしくお願いいたします。●●という●●万円の物件についてお伺いしたいのですが、この物件はまだ売りに出ていますか？」
「はい、ございますよ」
「この物件を見学することはできますか？あと八王子の不動産投資情報についてもお伺いしたいのですが。」
「はいそれではいつにしましょうか。明日土曜日ですけど空いてますよ」
「それでは明日お願いいたします。」
「それでは現地集合ということで。八王子駅から徒歩10分もかからないので街並みもご覧になってください。」
このような感じでした。
八王子のワンルームマンションを見学
今日は八王子の区分マンションワンルームを見学させてもらうことになりました。
マンションの情報を書きますと。
1987年7月、築32年の新耐震基準マンションです。八王子の駅南口から徒歩10分圏内です。
このマンションからは2部屋が売買に出ていました。
- 1階A部屋 380万円 1R 15.1㎡ 管理費7700円 修繕積立金3600円 入居中
- 2階B部屋 350万円 1R 16.8㎡ 管理費7600円 修繕積立金3550円 オーナーチェンジ物件
このような感じ。今までの知識ではマンション1階より2階のB部屋のほうが価値が高いのではと思っていましたが、OC物件のせいか30万円も安めです。
管理費も面積が狭いA部屋のほうが高いのが謎です。
とりあえずOC物件は部屋の中を見ることが出来ないのでA部屋を扱っている不動産屋さんに電話連絡を入れて見学をさせてもらうことになりました。
事前に八王子について調べた
私の調べでは八王子は東京の田舎と言われていますが、駅前が発展していてとても良い街だと思います。
- 八王子都市計画土地区画整理事業 川口土地区画整理事業
- 八王子都市計画事業上野第二地区土地区画整理事業
- 八王子都市計画事業中野中央土地区画整理事業
- 八王子都市計画事業中野西土地区画整理事業
- 八王子都市計画事業宇津木土地区画整理事業
残念ながらこれらは駅の北側のだいぶ駅から離れたところなので、今回の物件とはかかわりがありません。しかしこういった事情がどのように物件や土地、八王子という市に影響していくのかはウォッチしたいと思いました。
またHomesで調べたところ、八王子は入居者の希望間取りとしては1R/1K/1DKが56.1%と非常に高く、ワンルームマンション投資を考えている私にはうってつけの場所だと思いました。
不動産屋さんと現地集合＆物件の内覧
今回はセンチュリー21という仲介不動産屋さんにご対応いただきました。
現地集合ということで八王子駅で降りて街を眺めながら歩いて現地へ行きました。途中でファミレスやコンビニの有無もチェックして駅→コンビニ→物件という導線を確認できました。
ワンルームということは単身者（サラリーマンや学生）が多いと思うので、駅から自宅までの間にコンビニ等があることは重要だと思います。
さて、現地に到着しました。外壁はタイル張りでしっかり管理されているように見えます。ゴミ置き場や駐輪場も確認。貼紙の注意書きは日本語と英語で書かれているので、外国人も入居されているのでしょう。
オートロックなのでしばらく待つと、不動産屋さんの店長さんがいらしていて（恐縮）中を拝見させてもらいました。
- ポストと宅配BOXを確認。単身者には嬉しい設備です。
- 部屋の中ですがとても綺麗な状態です。（掃除は必要ですがクリーニング不要でもそのまま貸し出せるとのこと）
- 前のオーナー入居者が1年ぐらいしか住んでなくて多少の汚れはみられます。
- 洗濯機置き場も部屋の中にあり、小さい50㎝四方ぐらいの冷蔵庫、あまり使われていないキッチン、ユニットバス、トイレも綺麗。床はフローリングで高めのカーテンレール。
- バルコニーから外を見るとエアコンと給湯器がありました。エアコンは2013年製なのであと数年で故障、取り換えの恐れありでしょう。
- 部屋はおそらく4.5畳ぐらいと狭いですね。写真で見た時はとても広く見えるのですが、不動産屋さんの写真テクのせいでしょう。
- テーブルを置いたり、ベッドを置いたらもうスペースは無さそうです。
- 部屋が多少狭い、西向きなので日差しが入らないぐらいがデメリットかと思います。とても良い物件です。買いたいと思いました。
- この部屋は道路から階段を下がったところに1階があるので、地上より少し低い位置にあります。
不動産屋さんへのヒアリング
まず電話の時点で八王子の町についても知りたいということをお伝えしていたので、色々と資料を持ってきてくださいました。八王子駅周辺の人口増減、高低差、平均家賃など。八王子に詳しくない私にはとても参考になりました。感謝ですね。
このマンションの利用者はワンルームだとサラリーマンや学生が多いのか聞いてみたところ、学生か外国人が多いとのことでした。外国人が多いのは個人的には積極的には採用したくない気もしますが、元の住人さんは女性の日本人の方ですし、委託先の管理会社がしっかりしているので大丈夫とお墨付きがありました。
ちなみに冷蔵庫、洗濯機、エアコンは全て置いていくとのことでしかも最近購入したものだからしばらく取り換えは不要。
また修繕積立金の滞納は勿論無く、マンション自体の修繕積立金は今年時点で4000万円も貯まっているのでその点からも安心です。
気になる家賃設定ですが事前にプライスマップで調べたところ3.2～3.7万円です。2回のB部屋はOC物件なので賃料が判明していてそこが3万円ポッキリ。安い。
営業マンの方に相場を聴いてみたところ4万円ぐらいで貸せるとのこと。これは難しい判断だと思いました。
2階のB部屋（現在賃貸中）が3万円なのに、1階のA部屋が4万円で貸せるのでしょうか。それに八王子徒歩10分前後で同じような間取りのワンルームが3万円～3.5万円で30件ほど空き情報が出ています。いまは秋ですが4月になれば部屋が埋まりやすいと思いますが。
利回りを計算してみます。
380万円で
- 家賃3万円だと9.47% （2階の物件と同じと想定）
- 家賃4万円だと12.63% （不動産屋さんの想定）
- 家賃3.2万円だと10.11% （Homesの下限）
- 家賃3.7万円だと11.68%（Homesの上限）
このような感じ。私は中古物件は利回り12%を目指せと本で読んだので、そこを狙っています。そうすると3.7万～4万円は欲しいのですが確たる情報がありません。ここは難しい判断だと思いました。
もし値下げして350万円で買うことができるなら
- 家賃3万円だと10.29%
- 家賃4万円だと13.71%
- 家賃3.2万円だと10.97%
- 家賃3.7万円だと12.69%
となります。そもそも2階の広い物件が3万円で賃貸中なのにそれより高く貸せるのか？この疑念がどうしても払拭できません。
じゃぁ2階の物件を買おうかとも思いましたが、すでに他の不動産屋で買付の話が進んでるそうで2階のB部屋はもう無いと言われました。
あとはこの物件が値下げ交渉も応じることができますと言われたので、帰宅することにしました。
見学を終えて
帰宅後不動産屋さんからこの物件のマンション管理規約を送ってもらい拝見しました。初めてみるマンション管理規約。
マンションが皆にとって住みよい環境を維持するためのごく当たり前のことが書かれています。
区分所有者はマンション管理組合に入る事。理事の選任。共用部分の扱い。損害保険、管理費、修繕積立金の使用用途、滞納なく支払う事。など。
現在この物件は私はとても購入したいと思っています。
いまいくつか並行して他の物件も見ているので比較して決めたいと思います。
八王子市の不動産投資情報
役に立つかもしれない八王子市の関連情報をまとめました。
| 市の特徴 | 八王子市の西側は自然豊かな環境があり高尾山など観光地も有しています。市内は多くの大学や研究機関が集まる学園都市としても知られていて21大学（中央大学、法政大学、多摩美術大学などの有名大学）があり、学生の街としての一面もあります。若者が多く、活気にあふれる街です。八王子市は交通の要所としても機能しています。JR中央線、京王線が通っており、新宿や東京方面へのアクセスが良好、中央自動車道や圏央道が近くを通っており、自動車での移動も便利です。 |
|---|---|
| 人口関連 | 八王子市の人口は2020年にピークの59万人超を迎え、その後は減少傾向になるとされています。2024年で55万人超といたところです。 |
| 主要な産業 | JR八王子駅周辺には、百貨店やショッピングモール、飲食店が集まり、買い物や食事を楽しむ場所が多くあり、やはり都会です。洗練された町というより猥雑な雰囲気がある。南大沢あたりにいくとより都会の空気を醸し出す。アウトレットとマンションしかない。 |
| インフラやアクセス | JR中央線、京王線があり交通アクセスは良好。ICも複数あるため都心や西日本、北日本へのアクセスも問題ない。環状の16号が走っている。 |
| 住宅や地価 | 八王子市は広大な住宅地が広がっており、家族連れにも住みやすい街です。八王子駅から西側に行けば1000万弱の中古戸建ての可能性も出てきます。八王子駅より東・南は土地値も高くなっていきます。 |
| 賃貸市場の動向 | 賃貸需要は1R、1Kが圧倒的に多く50％以上です。4万円～7万円代の家賃で学生や1人暮らしが多いのが見て取れます。 |
| 新築中古物件の流通状況 | 新築戸建は場合によっては3000万円弱から見つかります。中古の戸建は投資用になると1000万弱が出るので日々ポータルサイトをパトロールしておくとよいです。中古マンションは安いので300万円代から出る場合があります。 |
| 災害ハザード | 八王子市のハザードマップをご覧ください。 |
| 空室率 | HOMESの見える賃貸経営によれば空き家率は16.8 |
| 都市計画、建築基準法関連 | 都市計画図はWEBで閲覧できます。建築基準法に関連する規制はこちらです。まちづくりはこちら。 |
