いま区分マンションを1部屋不動産屋に買付申込書を出して交渉してもらっているところです。
もう2週間も経つのに話が進まないんだけど、こういうものなのでしょうか。他にも買付が入ってるものの自分が満額で入れてるので話が早いのではと思っていたのですが。
買付申込書の有効期間2週間が過ぎてしまったけど、ほっといていいのだろうか。初心者なのでよくわからない。
さて、取り合えず区分マンションは不動産屋でよろしくやってくれてると考えて、次の物件を探し始めました。
次に探しているのは戸建です。やはりいろんな物件を経験してみたいというのがありますので、区分マンションの次は戸建だろうと思いました。
ファミリー需要のあるエリアに安い戸建を買ってリフォームして運用するのをやりたいと思った次第です。
ありがたいことにWEB上には大家さんブログがよくあるので参考にさせてもらっています。
戸建を探すうえで個人的ないくつかの指標
書籍を読んだりして築古の戸建投資をするうえでの指標をいくつか列記しました。
・自宅から近いエリアの戸建て（自宅から離れたエリアでも良いという玄人はいるけど、近いほうが土地勘もあるし遠方に行く経費を考慮すると当然近い方が良い）
・活用すべき不動産サイト（ポータルサイト、空き家バンクの活用）
・土地値以下の物件は買ったときに利益が出るかも
・築古ゆえに中の状態とリフォーム費用の見極めポイント
自宅から近いエリアの戸建て
私が住んでるエリアは首都圏で都内まで電車で30分でアクセスできます。ベッドタウンですね。
この周辺の市町村の賃貸需要としてはファミリーが多いので戸建もよさそうだと思いました。
しかし駅周辺は栄えているので500万円未満の物件はそうそうなさそうな気もします。そこで以下のエリアで探し始めました。これらは自宅から片道1時間でアクセスできる3県です。
・三郷市
・越谷市
・春日部市
・流山市
・松戸市
・柏市
・野田市
・我孫子市
・取手市
・守谷市
・牛久市
・つくばみらい市
・つくば市
常磐線やつくばエクスプレス沿線の埼玉、千葉、茨城あたりがターゲットです。
ところでここまでで検索しても10件ぐらいしか安い物件は出てこない。戸建てなので駅チカの必要性はないと考えていますが、それでも安い物件は少ないですね。駅から離れたら車は必要だろうと思って駐車場はアリで検索してます。
この中でエリアの特徴としては、松戸市、柏市、三郷市、越谷市、流山市はそもそも土地が高く都内に近いので500万円以下の物件が出るのは滅多にありません。出ているとしたら何かしらマイナス要因があると思ったほうがいいですね。
ポータルサイトに加え空き家バンクの活用
いつもはsuumo、athome、LIFELHOMESなどで戸建を探していますがなかなか出てこないので空き家バンクも当たってみることにしました。
空き家バンクは全国の自治体が独自で掲載している不動産物件情報です。残念ながら現時点では空き家バンクが設置されていない自治体も多いです。
他の自治体でも空き家バンクを設置してない所も多いのがわかりました。全国で空き家が増え続けているので、全国で取り組めばいいのにと思いますが。
それで空き家バンクがある自治体をあたります。LIFELHOMESの空き家で検索すると、どうもこのサービスは自治体と連携しているらしく自治体のページも用意されているので、ここが公式っぽくていいなと思いました。
あとは各自治体独自で物件一覧を表示してる場合があるので、そこもチェック。自治体を1個1個チェックするのは手間です。
空き家バンクに登録されている物件は残念ながら写真が少なかったり情報がとても少ないです。それに連絡するときは自治体に電話しないといけないのもちょっとハードル高いなと思いました。
物件は1年前に登録されて未だに残ってるものとかもありました。
土地値以下の物件を探せるかどうか
不動産投資の勉強を並行して行っていますが、よくわからない言葉がしばしば出てくるんですよね。今回は「土地値」について調べてみました。
土地値というのは文字そのまま。その物件の土地の価格のことです。公示地価や過去の不動産成約事例や相続税路線価から、その土地の価格を自分で試算してみることです。
もしその土地の土地値が600万円で試算できたとして、売られてる価格が500万円だと安く買えてラッキー！ってわけ。買ったときに既に利益が出ている事が多いので土地値以下の物件があればぜひとも買いたいもんどえす。
【土地値の計算】
土地値は2パターンで試算できる。路線価を使った計算と、実勢価格から出した土地値。この計算方法はまだ勉強不足でわからない。
でもまぁそういう安い物件を探せばいいんだなと言うのは分かった。
土地値の計算
・路線価×面積（路線価は国のHPで調べられる）
・固定資産税評価額×倍率表（路線価が無い土地は倍率表を使う）
・公示地価
・過去の不動産取引事例
路線価×面積
路線価といっても相続税路線価を使います。相続税路線価×面積でその土地の価格を算出できます。
全国地価マップに相続税路線価と公示地価のページへアクセスできる。
固定資産税評価
固定資産税評価額を調べるには納税通知書で判明する。（てことは買おうとしてる物件はわからないじゃないか→YES）
これから買おうとしてる物件の固定資産税評価額はどうすればわかるのか。これは仲介不動産屋からもらうしかない。→貰えることはほとんど無い。
（余談）
固定資産税評価額は土地の値段の70%が目安。固定資産税は固定資産税評価額×1.4%で計算される。
戸建を買おうとしているが、市街地じゃないので路線価が掲載されてない場合があるので、倍率表と固定資産税評価額を使って土地値を計算しようと思った。
→固定資産税評価で土地値を算出するのは、現実に売買される価格と開きがあるので実戦向きじゃないと思いました。
公示地価でいいじゃないか
土地値を計算するのが難しそうなので、国が発表している公示地価でいいじゃないかとも思います。
過去の不動産取引事例
不動産情報ライブラリとか、レインズマーケットインフォメーションとかも参考になります。
土地値以下の物件多数発見、本当に？
1件目 土地が260㎡で350万円
2件目 土地が275㎡で500万円、いずれも築古戸建てがたっている。
公示地価を見たら
1件目 25000円 × 260＝650万円
2件目 35000円 × 275＝962万円
どっちも土地値より激安じゃないか！え、ほんと？計算あってる？これだと「買い」なんだけど。なんで誰もこの物件スルーしてんの？
ここで判断基準が無いのが残念。大家の先輩がいたら相談したいぐらいです。
有料でもいいからそういう相談所ないかなぁ。。
※こういうとき、大抵は値段が安い理由があるものです。再建築できないとか、調整区域だとか、事故物件だとか。
あるいは建物がボロすぎて使えない、フルリフォームに数百万円かかる、建物を解体しないといけないぐらい傷んでいる。（解体費用は200～300万かかる）
といた理由があるものです。
融資の検討
最近金融機関のローンが出にくくなってるらしいし、築古の減価償却が終わったような戸建はなおさら出ないので、今後は不動産売買がしにくいから価格下落が起こるだろうと予想されています。
→これを書いてるのが2020年より以前で、その後コロナやら何やらがあり現実には不動産価格は高騰。投資に向かない市場になっていきましたが。。
それらを加味して融資を引くなら日本政策公庫がよさそうです。
物件を買うまでの流れ、これは不動産屋に迷惑だろ
大家さんブログや書籍を見ていると次のようなことが書かれています
・何件か戸建を内見させてもらった
・内見のたびにリフォーム会社3社に相みつを取った
・金融機関（国金）で融資の相談を2回した
・値下げ交渉した
これらがどんな流れでどれぐらいの期間で行っているのかがとても興味深いです。
まずは戸建を何件か見たということは、その都度不動産屋に連絡して、営業マンと一緒に下見に行ってということを繰り返したってことですよね。凄いエネルギーだなと。営業マンからその都度営業攻勢をかけられるはずなので、個人的にはとても煩わしく感じるものですが、そこをどういう考え方とメンタルでやるのか。
1戸決めてリフォーム会社に相みつを3つも取ったってことは、少なくとも3回（あるいは1日で3回）はその戸建に行って、その都度不動産の営業マンも同行してってことですよね。見積は無料だとは言えそんな手間と費用がかかることをやらせるメンタルが凄いなと。
金融機関への融資の相談もそうですし、値下げ交渉もかなり思い切った行動です。
こういった行動を自分も出来るようにならなきゃなと思いました。自分はどっちかというとWEB上で情報を探して探して探して‥石橋をたたいて渡らない（不動産屋に行かない）事が多いので。
（追記）
これに関しては、不動産屋の営業マンが嫌がる行為だということが後から判明しました。本やブログの情報を鵜呑みにしてはいけません。
基本的に築古戸建て投資は安い物件です。安い物件ということは不動産屋の実入りが非常に少ないため、その物件や顧客にかけられる時間は限定されます。場合によっては不動産屋のビジネス判断で赤字になるから案内してもらえなかったり、投資家からの連絡電話に出なかったり、メールの優先順位が非常に下がったり、ということがありえます。
投資家は不動産屋にとってあまり利益のでない悪い客なのだから、そのあたり図々しく立ち回ってはいけないと思いました。
築古ゆえに中の状態とリフォーム費用の見極めポイント
築古戸建は安く買う事ができますが、中の状態によってはフルリフォームで300～400万円はかかります。
例えばバランス釜をユニットバスに取り替えるには100万円、キッチンの交換は最低30万円前後。（団地にあるような安いキッチンは数万円だけど、それは家賃への上乗せや市場と相談）
いわゆる契約不適合として挙げられる３点→傾き、雨漏り、シロアリ。ここは要チェックしないといけない。雨漏りは見えにくいので修理費用が読めない。数万円から100万円を超える場合もある。
シロアリは腐食部分の面積によるけど、防蟻処理で10万円弱。柱も修理するならより費用がかさむ。傾きは程度によってだいぶ費用感が異なるので気をつけた方が良い。3/1000mmぐらいの傾きなら特に問題なし。
ひとまず後で気づいて大損するポイントです。
