宅建試験に関する法改正（2023年→2024年）のポイント

宅建試験で出そうなところを抜粋して法改正についてまとめています。

相続したら登記が義務化されました　令和6年4月1日施行　不動産登記法

相続したら相続人が不動産を登記することが義務化され、罰則も設けられた件です。該当する不動産登記法の条文と、解説を付与しました。

（相続等による所有権の移転の登記の申請）
第七十六条の二
所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

２　前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

３　前二項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。

（過料）
第百六十四条
第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

相続や遺贈により不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に所有権移転登記の申請が義務付けられました。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科されます。

（相続人である旨の申出等）
第七十六条の三
前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。

２　前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、同条第一項に規定する所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。

３　登記官は、第一項の規定による申出があったときは、職権で、その旨並びに当該申出をした者の氏名及び住所その他法務省令で定める事項を所有権の登記に付記することができる。

４　第一項の規定による申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき（前条第一項前段の規定による登記がされた後に当該遺産の分割によって所有権を取得したときを除く。）は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

５　前項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、同項の規定による登記がされた場合には、適用しない。

６　第一項の規定による申出の手続及び第三項の規定による登記に関し必要な事項は、法務省令で定める。

相続登記の義務化に関する特例ルールを定めています。「相続した不動産の登記をすぐに名義変更できない場合でも、一定の手続きをすれば義務を果たしたことになる」という内容です。

相続登記を申請する義務がある人は、「不動産の名義人が亡くなり、自分がその相続人である」と登記官に申し出ることができ、3年以内にこの申告をすれば、遺産分割前の段階で義務を果たしたとみなされます（過料を避けられます）。

申告後に遺産分割（話し合いがまとまった）が決まって不動産の所有権が確定した場合は、その日から3年以内に正式な相続登記を申請しなければなりません。

法人の登記と海外の人の登記　令和5年6月16日施行　不動産登記法

法人が不動産を取得した場合、法人番号を登記することや、海外にいる人が登記するときは日本国内の連絡先人に関する事項を記載することになりました。

（所有権の登記の登記事項）
第七十三条の二
所有権の登記の登記事項は、第五十九条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。

一　所有権の登記名義人が法人であるときは、会社法人等番号（商業登記法（昭和三十八年法律第百二十五号）第七条（他の法令において準用する場合を含む。）に規定する会社法人等番号をいう。）その他の特定の法人を識別するために必要な事項として法務省令で定めるもの

二　所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときは、その国内における連絡先となる者の氏名又は名称及び住所その他の国内における連絡先に関する事項として法務省令で定めるもの

所有権の登記名義人が法人の場合、会社法人等番号などの識別情報の記載が必要となりました。
また、国内に住所を有しない場合、国内の連絡先情報の記載も求められます。

建築副主事が新たにできた　令和6年4月1日施行　建築基準法

建築確認のときに建築副主事という人が新たにできました。

（建築物の建築等に関する申請及び確認）
第六条
建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事又は建築副主事（以下「建築主事等」という。）の確認（建築副主事の確認にあつては、大規模建築物以外の建築物に係るものに限る。以下この項において同じ。）を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

この条文は建築物を建てたり大規模に改修したりする場合には、事前に「建築確認申請」を行い、計画が法律に適合しているかを確認してもらわなければならないというルールについて書かれている条文です。

宅建試験では暗記必須の部分なので、整理して覚えておく必要がありますね。

規模の大きな建築物を新築、増築、または大規模に改修する場合は、工事を始める前に建築主事または建築副主事に申請し、確認済証をもらう必要があります。

以前は建築主事だけだったのが「建築副主事」が追加されたことによってこの条文が改正されています。またあわせて建築副主事に関する他の条文も変更になっています。

旧法が宅地造成及び特定盛土等規制法に変わった

宅地造成等規制法から変わって新しくなった法律です。こちらの記事でまるまる解説しています。

宅地造成及び特定盛土等規制法の重要ポイントをわかりやすく解説

帳簿をパソコンに保存してよい　令和6年4月1日施行　宅地建物取引業法　宅地建物取引業法施行規則

不動産屋は取引の内容を帳簿として5年間保存する義務がある件です。

（帳簿の記載事項等）
第十八条
２　法第四十九条に規定する宅地建物取引のあつた年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積並びに第一項各号に掲げる事項が、電子計算機に備えられたファイル又は電磁的記録媒体に記録され、必要に応じ当該事務所において電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもつて法第四十九条に規定する帳簿への記載に代えることができる。

宅建業者は取引の内容を帳簿に記載することが義務付けられています。帳簿は紙媒体ではなくパソコン等で保管してもOKとされています。以前は「電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスクに記録され」となっていた部分が「電子計算機に備えられたファイル又は電磁的記録媒体に記録され」に変更になっています。たいした変更ではありません。

建物状況調査の推進　令和6年4月1日施行　宅地建物取引業法　宅地建物取引業法施行規則

中古住宅の流通に向けて、建物状況調査（インスペクション）の活用促進のための変更です。

（法第三十五条第一項第六号の二イの国土交通省令で定める期間）
第十六条の二の二
法第三十五条第一項第六号の二イの国土交通省令で定める期間は、一年（鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等（住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則（平成十二年建設省令第二十号）第一条第四号に規定する共同住宅等をいう。）にあつては、二年）とする。

宅建業者から買主に説明する重要事項説明の一部が変更になった点です。

建物が既存建物である場合、過去1年以内に建物状況調査（いわゆるホームインスペクション）を実施している場合には買主にその旨を説明する必要があります。

となりました。

国としては建物状況調査を行って中古住宅の買主が安心して買えるようになっていく土壌を作りたいのだと思います。

今までは買主は中古住宅を自分の目で見て良さそうだなと思って購入しますが、隠れた欠陥が後から発覚するなどして問題になることがありました。海外ではインスペクションが行われて安心して購入でき、中古住宅の流通が適正に行われているので、日本もそのような流れになればよいと思います。

標準媒介契約約款の改正　令和6年4月1日施行　宅地建物取引業法

上記の建物状況調査の件に関することで、
宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款が改正されています。

これは宅建業者と売主との媒介契約に関する契約書に書かれている内容の話です。国が媒介契約書のテンプレートを作って公開しています。それを活用して各不動産屋や、保証協会は独自の媒介契約書を作成しています。国のテンプレが変更になったら、併せて自分たちも変更する形になります。

→建物状況調査を実施する者のあっせんの有無 （ 有 ・ 無 ）
という欄があるのですが、今までは有か無のみをチェックすればよかったのですが、改正で「無」のときはあっせんしない理由を記入することになりました。

国としては売主に建物状況調査をおすすめしていく、という流れを作っていきたいので、この欄が設けられたのだと思います。

専任の宅建士の専任制　令和6年4月1日施行　宅地建物取引業法

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の専任の宅地建物取引士の専任制について追加されました。

【改正前】
「専任の宅地建物取引士」とは、事務所に常勤して、宅地建物取引業務に専念する人のことです。
「常勤」とは、通常の勤務時間を事務所で働くこと。
事務所以外で勤務も可能で、ITの活用で適切に業務ができるなら、事務所以外（在宅勤務など）で勤務することも認められます。
事務所が他の業種を兼業している場合、宅地建物取引業務が一時的にないときは、他の業種の業務に従事することもOKです。

【改正後】
改正前の内容に加えて、「ITを活用して同じ会社の他の事務所の業務に従事すること」が認められるようになりました。

新たに追加されたのは、専任の宅建士が、ITを活用して自分の事務所以外の「同じ会社の他の事務所」における宅建業務の支援を行うことができます。例えば他の事務所のオンライン重説をしたりできる、ということです。ただし、他の事務所の「専任の宅建士」を兼任することはできません。