新年が明けました。今年こそ物件を買うぞと意気込んでいます。

かねてから調査していた福島県の物件についてリサーチしてきました。福島県は東日本大震災と原発事故によって不動産の価値が極端に下がっています。

築年数の多い戸建やアパートの多くは基礎や壁にクラックが入ったり、タイルが滑落したり。地震の被害が大きいもののなんとか手で修理して使っている家も多いので、解体前提として土地売りになっている物件もままあります。

今後の復興状況により新築が多く建ちそうな予感がありますね。復興マネーが流れ込めば新築を立てたいと思う人も多いことでしょう。

そんな中で、築古の物件を買って賃貸事業をやるのは判断が難しいエリアではないかと思いました。

さて、今回リサーチしてきたのは戸建1件、アパート3件です。あまり土地勘がないので人が多そうなエリアをピックアップしてみました。

いわき市錦町の築44年戸建


こちらの物件は価格が410万円と安かったので目に留まりました。

土地は342㎡ですがそこに120㎡の戸建てが立っています。築年数は1976年なので私が生まれる前に建てられた古い物件です。

路線価を独自に調査してみたところ約2万円でしたので、土地面積と掛け算すると680万円になります。それが410万円で売りに出てるということは、解体前提なのかもしれません。

東日本大震災を経験しボロボロになってる可能性も。

それで見に行きました。小学校が目の前にあり、中学校は徒歩20分弱ということで需要がありそうな場所です。

小学校の児童数を調べたところいわき市では上から10位以内に入るぐらいの児童数で、1学年2クラスぐらいなのでまだよさそうです。

グーグルストリートビューでは見つけることが出来なかったので、実際に現地に足を運んでみると神社の参道をワキに入ったところに立っていました。


今回は不動産屋にアポを取らずにとりあえず下見だけしてきた状態です。さすがに敷地内まで入って行けないので遠目から。

地震の影響で壁には亀裂が入ったり、タイル部分は大きなクラックではげ落ちています。なかなか厳しい状況。


直して耐震補強をして住むのは難しいかもしれません。後日不動産屋にTELして確認と、建物診断をさせてほしい旨をお伝えして問題なければ今度は内見に行こうと思います。

ちなみにこのエリアは、常磐線の植田駅から海側のエリアでして、工場地帯になっています。大手企業の工場があるので仕事面でも需要があるんじゃないかと思いますね。

‥と思ったけど、ここの物件て駐車場なくね？？
庭も土地も広いからてっきりあると思ってたけど、よくよく考えると周りが大木で囲まれてて車が入って行ける道が無いよ(；ﾟДﾟ)

盲点でした＞＜

現地に行ってみて初めてわかりました。

いわき市小名浜の4戸入りアパート

いわき駅から小名浜へ通じる道の真ん中あたりにある1Kが4戸入ったアパートを見てきました。

1990年築なので築30年になります。1400万円で出てました。1Kですが1部屋あたり20～25㎡ぐらいありそうな感じです。マイソクではそこまで表示が無かった。

満室時は16万8000円で想定利回りは14.4%です。

あとは建物の状態と、この周辺での1K需要があるのかをチェックしたいと思いました。

さて問題の物件ですが、まずは4戸あるものの駐車場が3台分しかありませんでした。これは痛いですね。


建物の外壁はチョーキングが起きてなくて手で触っても表面がとれることはありませんでした。基礎部分にはクラックも入ってないし、階段の鉄の部分も問題なく維持されています。

建物は良い状態だと思いました。


現地に到着するまでにこの周辺ではアパートが乱立していることがわかりました。めちゃくちゃ新しいおそらく震災後に建てられた連棟型のアパートとかメゾネットタイプのものが立っているように見えます。


また一方でこの付近は古い長屋もたくさんあります。これは公営住宅で団地を形成しているものと思います。未だにこの古い長屋に住んでる人もいるので稼働しているのでしょう。

稼働してない長屋は板が張ってあって利用できないようになっていました。

周辺アパートの入居率はとても高いように見えました。外から窓を見てみて空室っぽいところはあまり見当たりません。一部古いアパートで入居者募集の貼紙がありました。

ただ単身向けなのかファミリー向けなのかといえば、ファミリー向けが多いように思いました。

ということでこちらのアパートは1Kなのと駐車場が足りないので難しいと判断しました。

いわき市郷ケ丘の4戸入りアパート

6合国道と交差するバイパス沿いの郷ケ丘というところにあるアパートです。

アパートは全4戸なのですが、1Kが2個と2DKが2戸という変わった建物です。こちらの物件は満室のようですし階段や玄関付近に入るのは難しいと思ったので遠くから眺めただけです。


駐車場は4台あるので問題なし。満室稼働のようです。建物は比較的新しく2003年築ですから築17年です。

価格は2500万円、満室時の家賃は196000円で想定利回りは9.41%。

この周辺の路線価は52000円で数年前から地価が上がっています。やはりいわき市は人口が増えてるので地価も上がってるんですね。町の魅力度はかわってないのに。

遠目で見てみて建物はしっかりしているように見えますね。

さて、周辺にはアパートがとても多くありました。新しいアパートもあれば古いアパートもあります。また空室は1～2割程度あるように見えます。

このアパートは利回りがもっと良ければ投資しても良いと思いました。

いわき市常磐湯本町、駅１０分のアパート

湯本駅から西側に10分のやや小高い坂道の奥にある1200平米の土地と200㎡の1k x 8戸のアパートが1000万円で出ていました。

アパートは築40年近いのとメンテナンスがなされておらず入居者はいるもののボロボロに近いです。土地がやたら広く旗竿のようになっているため使い勝手が悪いので安く販売されていました。

アパートは解体して、戸建用地として販売するのがいいかも、と愚考しました。土地が広いので戸建4、5件は建ちそう。

けど道路との間口は10mで竿部分が40mあります。車が通る道を作っても竿部分には家が建てられるだろうか。

いや、難しそうだ。縦長の家は作れそうだけど。

ちょっと土地活用のイメージが湧きにくいのと価格が気軽に出せる金額ではないので、このアパート土地は見送ることにしました。

いわき市勿来の2DK x 4戸アパート

土地が200㎡で、床面積も200㎡。2DKが4戸のアパートは2500万円で出ていました。築年数が25年とやや新し目ですが、そろそろ大規模修繕が必要そうな様子。

勿来駅徒歩10～15分ですが、利回りは10％弱です。駐車場は4台分あるので、この点は問題ありません。田舎のアパートとしては利回りが弱く見えますね。

1500～1800万円が妥当な価格ではないかと思います。勿来っていまのいわき市の中心地になりそうな小名浜、泉は近いけど、それでもやや人気度では劣るので、様子見ですね。

いわき市平の1K x 10戸アパート

こちらは築35年オーバーの古いアパートですが、土地が700㎡あり1K x 10戸となっています。価格は3500万円。家賃は4万円x10戸＝約40万円。年間収入は満室で500万円ですから利回りは12％オーバーで十分利益が見込めます。

ただしオーナーさんがやる気が無いせいか全空での放出となっています。急いで埋めないと苦しくなってくるので大家としての手腕が問われる物件ですね。

田舎なのに1Kアパートというのは埋めるのが大変そうに思います。周辺環境やアパートの有無と空室状況、賃貸需要をよくリサーチしないと痛い目を見るでしょう。

いわき市での不動産投資の可能性

色々とみてきましたがいくつか所感を。

まず人口が多いので賃貸需要は多そうに思います。

一方でアパートがとても多く増えているようにも感じました。

地元民の話によると避難地域からいわき市に流れ着いた人たち含め、地主系の人たちが最新のアパートを建ててるという話です。ざっと周辺を見た感じ私も乱立してるなあと思いました。

また戸建も増えていていわき市で定住しようと決めた人たちも多いんだろうと思いました。

新しいアパートは入居率が高いけど、古いアパートもあって、そちらは10～20%は空室でした。

新しい設備もしっかりしたおしゃれ感もあるアパートが増えたので、競合アパートが多いように思いました。ここに自分が古いアパートを買って勝負に行くのは難しい気がします。

ではアパートではなくて戸建で勝負する方向がよいかと思いました。2LDK以上の物件は需要が多いのに供給が少ないのはHomesのデータで見て事前に知っていました。

ところが今度は築古の戸建ては地震でやられている可能性が高いので、どのように再生するか、再生手腕が問われるでしょう。

入居者が住んでくれても隙間風があるとか、次の地震で壊れてしまっては大家の責任になってしまいます。

個人的にいわき市でやりたいのは戸建を再生して提供する方かなぁ。しかし築古は地震でボロボロだから修理するのに費用がかかりすぎると懸念しています。大家として安全な家を提供するためには譲れない線はあると思うのですが、費用対効果が悪すぎるので、福島県の東側はあまり築古投資には向いてないのではないかとも思いました。

次は埼玉の北にある栃木県や群馬県をリサーチしてみようかなと思うのでした。栃木県の宇都宮市、足利市、佐野市は比較的物件が多いのでいい物件が安く買えるかもしれません。

では。