宅建士のかねやまです。
「空き家をどうすればいい？」
この問題は特に田舎の実家の空き家を相続した場合に直面する問題ですが、都会でも同様に空き家の扱いに困っている方は少なくありません。
この記事では全国的に問題になっている空き家放置の問題と対策について書いています。
空き家放置のリスクと対策、迷惑トラブルを防ぐ方法
空き家を放置すると、さまざまなリスクや迷惑トラブルが発生する可能性があります。
特に長期間手入れがされていない空き家は、近隣住民にとっても迷惑な存在になることがあります。
1. 建物の老朽化による倒壊リスク
屋根の雨漏り、壁のクラック、バルコニーの腐食、シロアリ、ガラス割れなどが目立つ建物は危険です。
空き家が長期間放置されると、建物は老朽化し倒壊の危険性が高まります。特に木造住宅では、雨による腐食が進み耐久性が低下します。倒壊した場合、隣接する家屋や道路に被害を与える可能性があり、所有者に損害賠償責任が発生することもあります。
2. 不法侵入や犯罪のたまり場
空き家は、不法侵入者にとって格好の標的になります。無人の住宅は犯罪者に目を付けられやすく、窓ガラスを割って入られ、荒らされ、盗まれ、違法な占拠につながることがあります。
不動産屋に持ち込まれる空き家案件も、既にドロボウに入られて中が散乱してる物件なんかもあります。
3. 不法投棄される
空き家の敷地内や周辺は、不法投棄の被害に遭うことがあります。家具や家電、ゴミなどが放置されると、見た目が悪くなるだけでなく、悪臭や害虫・動物の住み着き原因にもなります。不法投棄されたゴミの処分費用は、所有者が負担する必要があります。
4. 特定空き家に指定されるリスク
空き家を長期間放置すると、自治体から「特定空き家」に指定されるケースがあります。特定空き家に指定されると、修繕や解体などの措置命令が出されるほか、固定資産税の優遇措置が解除されることがあります。さらに、措置命令に従わない場合、行政代執行により解体費用を請求されることもあります。
空き家放置のデメリットは大きな損害になるため適切に対策したほうが良いと思います。
特定空き家と管理不全空き家になったらどうする？
行政から指定されると困るのが「特定空き家」や「管理不全空き家」です。
管理していれば問題ありませんが、そうでない人が対象になります。
空き家問題への対応として、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下、空家法）が施行されました。2023年12月には、この法律が改正され、新たに「管理不全空家」の概念が導入されました。これにより、空き家の管理に関する行政の介入が強化されています。
特定空家とは
特定空家は、以下の状態に該当する空き家を指します。
- 倒壊や危険の恐れがある
- 衛生状態がよくない
- 適切に管理されていない
- 周辺の生活環境の保全にリスクがある
管理不全空家とは
特定空家の前段階で、管理不全空家があります。
管理不全空家は、2023年の空家法改正で新たに定義された区分で、以下のような状態の空き家を指します。
- 壁や屋根、窓などの腐食・破損が進んでいる。
- 雑草や樹木が管理されていない。
- 敷地内にゴミなどが散乱、放置されている。
これらの状態が続くと、将来的に特定空家に指定される可能性が高いため、自治体は所有者に対して早期の管理改善を促すことができます。
リスクの違い
特定空家→行政からの命令に従わない場合、50万円以下の過料が科される可能性があります。
さらに、行政代執行により強制的に解体され、その費用が所有者に請求されます。また、固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が増加します。
管理不全空家→主に助言や指導の対象となりますが、改善が見られないと特定空家に移行する可能性があります。その結果、上記の特定空家に対するリスクが適用されることになります。
自分でできる空き家の管理、どうすればいい？
空き家の管理は、専門のサービスに依頼しなくても自分でできる対策がいくつかあります。定期的に手をかけることで、放置リスクを減らし、近隣トラブルを防ぐことができます。
定期的な見回りと清掃
何よりも大事なのがコレでしょう。
空き家の管理で最も重要なのは、定期的に見回りを行うことです。
水漏れ、外壁や屋根、窓の状態を確認し、破損がないかをチェック。また、敷地内の雑草を刈り取り、ゴミが放置されていないかを確認。ポストの郵便物の回収。
窓を開けて風通しをすれば湿気やカビ対策にもなりますが、頻度の課題もあります。
頻度的なポイントですが、
難しくても草が生い茂るタイミングで草刈りにいくのがよいかと思います。年に4回ぐらい。
不動産屋で勤務してると、空き家を委託してくれた売主の「隣の住民」から草を刈って欲しいとクレームが来ることがよくあります。草を放置してると近隣に伸びて越境して隣家に迷惑になるので最優先で行うべきです。
できれば、月に1回の頻度で見回りを行うのができればなおヨシです。
空き家の不法投棄対策をどうするか
空き家だけでなく空き地も含め、管理されてないと思われるとゴミ等が投棄される可能性が高くなります。
- 敷地の見える化を強化する
不法投棄されやすい場所は、目が届きにくく人通りの少ない場所です。フェンスや生け垣などで敷地を明確に囲うことで、外部からの侵入を防ぎます。また、敷地内に防犯カメラを設置すると、抑止力がさらに高まります。 - 「監視中」「管理中」の看板を設置する
看板を目立つ場所に設置し、不法投棄者に対して管理されていることを示します。簡単に設置できる「防犯ステッカー」も有効です。 - 敷地を整理して不法投棄を防ぐ
雑草や不要物を定期的に処分し、整った状態を保つことで「不法投棄しにくい環境」を作ります。
空き家の防犯対策をどうする
空き家は不法侵入の標的になりやすいため、防犯対策が必要です。窓やドアの施錠をしっかり行い、防犯カメラやセンサーライトを設置することで、侵入者を遠ざける効果があります。
空き家のポストにテープを貼る？
ポストに郵便物が溜まっていると、空き家であることが外部に知られてしまいます。
郵便物が定期的に回収されていることを示すため、見回り時にポストの中身を確認し、チラシや広告も含めて回収するのが良いでしょう。
また、ポストに「管理物件」といったステッカーを貼ることで、防犯効果も期待できます。
ポストにテープを貼りチラシ等を入れられないようにするのも手ですが、空き家であることがバレてしまうデメリットも勘案してください。
空き家のライフライン（電気・ガス・水道）をどうする？
空き家の電気・ガス・水道などのライフラインは、使用しない場合は停止するか、最低限の契約に切り替えることを検討します。
現地の見回り時に水道や電気は使う可能性があるでしょうけど、お風呂やキッチンを使用しなければガスは不要です。
また特に冬場は、水道管の凍結を防ぐために水抜きを行うことも重要です。ブレーカーを落とすと給湯器が凍ることがあります。
空き家の火災保険どうする？
火災保険をどうするかですが、できれば空き家であってもかけることをおすすめします。
万一の漏電による火災や放火の時に、建物の修繕費用や、建物解体費用をカバーすることができます。
・資産性のある家ならなおさら火災保険をかけておいたほうがいいです。
・近隣住宅を巻き込んで延焼した場合、損害賠償が発生する場合があります。
・火災だけでなく、台風・地震での被害も補償になる保険があります。
火災保険の費用ですが、資産価値にもよりますが概ね年額4万～10万円位になると思います
空き家の見回り・見守り・管理サービスの活用
空き家の見回り・見守り・管理サービスは、所有者に代わって専門業者が定期的に空き家を巡回・点検し、清掃や設備の維持管理を行うサービスです。これにより、建物の劣化や不法侵入、不法投棄などのリスクを軽減し、空き家の資産価値を維持できます。
誰がこのサービスを提供してるか
これらのサービスは、不動産屋・専門の空き家管理業者・便利屋・地場のシルバー人材センター等が提供しています。
- 不動産屋
- 空き家管理業者
- 便利屋
- シルバー人材センターや自治会
たまに空き家管理サービスを提供している不動産屋があります。あまり儲からない商売なので提供している不動産屋はかなり少ないです。
空き家管理を専門に行う業者です。費用はサービス内容や物件の規模、所在地によって異なりますが、一般的には月額数千円から数万円程度が相場とされています。
個人が便利屋サービスの一環で行っている場合があります。価格のやすさは魅力ですが適正に行われているかチェックするのは難しい、といったデメリットもあります。
地域密着の低価格で確かなサービスを提供している場合があります。民業を圧迫しかねないのであまり積極的に展開してないケースが多いようです。
自宅から空き家の距離が離れすぎて管理が大変、どうする？
私も仕事上、こういったお客様からの相談を受けることがあります。
「都内に住んでいて、実家を相続して所有している。もう10年以上も維持のために2時間かけて定期的に管理をしてきたけど、年齢的にもきつくなってきました。」
管理しきれなくなった空き家は不動産屋で承って売却活動するのが合理的だと思います。代々の家だったり、思い出や手放したくない気持ちもあるけど、決断して相談にいらっしゃいます。
中を拝見すると清掃されててずっと管理していたのだな、とわかります。修繕が少なく済むので結構早めに買い手が見つかります。
田舎・実家の売れない空き家の売却方法・手続き手順を整理
田舎や実家にある空き家の売却は、都市部と比べて売却の難易度が高いケースが多いです。
しかし、適切な手順を踏むことで、売却成功の可能性を高めることができます。
①物件の登記簿を把握する
相続物件だと、どの土地・建物が所有物なのかわかりにくい事があるので、一旦整理して所有状況や場所を把握します
②物件の状態を把握する
物件の外観、室内をチェックして状況を把握することです。状態によっては絶望的に売れないケースもあり解体を視野に入れなければいけません。
③地元の不動産屋に相談する
地元の不動産業者は、その地域の不動産市場の動向に詳しく、適切な売却価格の査定を行ってくれます。
ただし物件価値が低かったり低需要なエリアだと、買い手がつきにくいのでそこは覚悟しておく必要があります。
市街化調整区域、公道接道なし、井戸水、下水無し、駐車場なし、汲み取り式など条件が悪くなればなるほど難しくなります。
不動産屋から断れることがなければ、販売活動は彼らに任せておけばOKです。適正価格で市場に出せば半年ぐらいで売却に成功するでしょう。
④物件の価値を上げるポイント
不動産屋に相談して次のことを検討してください。
- 清掃をする→買い手が内見するときに物件がよく見えますし
- 物件の状態を開示する→修繕が必要なポイントや、修繕しなくてもいい部分、交換が必要な設備などを開示することで、買い手が安心して購入できるようになります
- リフォームをしてもよい→売主側で先に出費が出ちゃいますが、リフォームをして見栄えをよくすることは買主の印象も良くなります。リフォームのしすぎは禁物です。
⑤アピールする媒体を増やす
アピールする媒体を増やすことで、物件の露出を増やし人の目に止まるチャンスも広がります。例えば次のような施策です。
- 不動産屋に依頼し、インターネット（最低でもAthome/SUUMO/HOME’S）に掲載してもらう
- 現地に売り物件看板を出してもらう
- 知人や近隣住民に声をかけてみる
- 自治体の空き家バンクに登録してみる
このような流れで田舎の実家の空き家を適切に売却していくことができるでしょう。
⑥値段を下げていく
値段を相場より低くすることで買い手が見つかりやすくなります。
早く売りたい方は最初から安く販売すればいいし、時間がかかっても高く売りたい方は相場やや高からスタートして、徐々に下げていく感じになります。
不動産屋から反響具合や内覧数などを定期的にヒアリングして、ちゃんと販売活動が行われているかチェックすることも大事です。
古民家カフェ？賃貸？空き家の活用アイデアと自治体成功事例
空き家を「売る」ではなく、「管理」でもなく「活用」して収益源とする方もいます。
空き家の増加に伴い、その有効活用が各地で進められています。以下に、活用アイデアと自治体の成功事例を紹介します。
賃貸住宅への転用
空き家をリフォームし、賃貸物件として提供する方法です。一戸建てはファミリー層からの需要が高く、安定した収入源となります。ただし、適切なリフォーム費用と利回りの計算など大家業としてやることは結構多いです。
シェアオフィスやコワーキングスペース
都市部の空き家をリノベーションし、シェアオフィスやコワーキングスペースとして活用する事例があります。例えば、渋谷区では旧社宅をクリエイター向けのシェアオフィスに改装し、ビジネスと交流の場として提供しています。
宿泊施設への転用
観光地の古民家などをリノベーションし、宿泊施設として活用する方法です。京都市では、築115年超の京町家を一日一組限定のラグジュアリーな宿泊施設に再生した事例があります。 （アキサポさん）
これらの取り組みは、空き家の有効活用だけでなく、地域の活性化や新たなビジネスチャンスの創出にもつながっています。自治体や専門業者と連携し、地域の特性やニーズに合わせた活用方法を検討することが重要です。
空き家と土地を担保にお金を借りる
空き家を担保に融資を受けられるかもしれません。他に事業をやっていれば、融資を活用できる場合があります。
空き家活用に失敗したらどうすればいいか
「活用」といえば事業として運営するケースがほとんどです。
そして活用方法を考える際に、地域の需要を無視したアイデアは失敗につながりやすいです。
たとえば、人口が減少している地域でカフェを開く、商業施設が不要なエリアで店舗を作るといった活用は、顧客が見込めず、赤字経営に陥るかもしれません。
空き家を活用する際、多くの場合、建物の改修やリフォームが必要です。しかし失敗すると、投資した費用を回収できず、赤字になるリスクがあります。
事業の継続が困難になったら、リフォームした建物を売却して事業を停止します。手元に現金が残れば万々歳。融資を受けた場合は返済が待っています。
空き家を相続したらどうする？やるべき５ステップ
空き家を相続したとき、まずは以下のステップで進めるとよいと思います。これにより、空き家の管理リスクを減らし、適切な活用や売却の計画を立てることができます。
- Step1.名義変更（相続登記）を行う
まず、相続した空き家の名義を自分の名前に変更する必要があります。2024年から相続登記の義務化が始まり、これを怠ると罰則が科される可能性があります。登記を行わないまま放置すると、将来的な売却や管理が難しくなります。名義変更は法務局で手続きが可能です。
所有者が変われば、翌年1月1日時点の所有者に固定資産税の納税通知書が来ます。 - Step2.空き家の状態を確認
空き家の状態を確認し、今後の管理・売却の方針を検討しましょう。相続人が複数いるなら彼らの同意が必要で、単独で処分することはできません。 - Step3.自分たちで管理を続ける
建物が老朽化している場合は修繕が必要ですし、防犯対策や見回りの計画を立て、放置によるリスクを減らしましょう。相続人が複数いるときは費用や作業の負担が公平にならないと後でモメる可能性があります。 - Step4.売却の手続きを進める
管理が難しくなれば、売却・処分の手続きを進めることになります。空き家がまだ活用できるレベルの状態であれば売却を継続すればよいでしょう。 - Step5.売却も難しい場合は解体
空き家の状態がよくなく、そのままでは管理不全空家に指定されそう、または近隣に危険が及びそうなときは思い切って解体して、ひとまず更地にすれば倒壊などのリスクは防げます。土地だけのほうが売却できるので、最終手段になります。
空き家を売却できない‥どうする？
空き家が売却できなくても、いくつかの最終手段があります。次のような選択肢を検討してみましょう。
解体して更地にする
老朽化が進んだ空き家の場合、建物が残っていると売却が難しくなります。思い切って解体し更地にすれば購入希望者が見つかりやすくなるでしょう。
更地にすることで、建物の固定資産税が0になり、土地の固定資産税は特例が適用されなくなり最大6倍に上がります。
しかし土地のみの方が売却しやすいし、建物の管理が不要になるメリットも大きいです。
解体費用は、床面積100㎡の木造一戸建てで200万円前後は必要です。
空き家あげます、を使う
空き家を0円で引き取ってくれる人を探せるサービスがいくつかあります。登録すれば主に投資家や移住希望者等とマッチングできます。
土地や建物に価値が無いと思っている方や、不動産屋に断られてしまった方はサービスを活用してみましょう。
自治体の空き家活用支援制度を利用する
自治体によっては、空き家の活用を支援する制度を設けているところがあります。たとえば、空き家を地域活性化のために活用するプロジェクトへの提供や、リフォーム費用の一部を補助する制度などがあれば僥倖です。
解体後の土地を賃貸に出す
売却が難しいなら、解体後の土地を駐車場や貸し菜園として賃貸に出す方法もあります。駐車場であれば、初期投資が少なく、安定した収益になる事もあるでしょう。
では、以上です。
